为了促进事务所专业建设，树立质量意识和精品意识，事务所举办了第一届优秀法律文书评选活动，全所律师积极响应，提交了多篇高质量法律文书，经事务所学术顾问委员会公正评选，评出一等奖一名、二等奖三名、三等奖三名，达到了以评促学、相互借鉴、相互促进的目的。
今日推送三等奖获奖文书——柏艳梅、何姝律师《成都某房地产开发公司房屋买卖纠纷案答辩状》。
01案情简介及采纳情况
2014年8月6日，十几名购房者与某房产公司分别签订房屋买卖合同，购买案涉房屋。购房者认为：房产公司在售房时通过广告宣传偶数层具有“6米挑高，30%超高赠送，90平方米幻变115平方米”，故在与奇数层房屋建筑面积相同的情况下，购房者以高于奇数层215965元的价格购买该房屋。在收房后，购房者按照房产公司与物业公司的装修示意图对露台及挑高空间进行改造幻变时，却遭遇楼上奇数层住户的百般阻挠。2015年10月29日，房产公司出具了 《关于XX二期14栋销售合同露台约定的说明》，指出偶数层相应房屋之露台及独立挑高空间是偶数层相应房屋的专有部分。据此，部分偶数层业主于2016年1月8日向某区人民法院提起建筑物区分所有权之诉，请求法院确认自己对露台及挑高空间享有专有权。某区人民法院判决认定该露台的专有权属于偶数层，但该露台上的专有空间，应仅限于满足偶数层在露台上正常活动的合理空间，而不是两露台之间的全部挑高空间，偶数层主张其露台的独立挑高空间为其专有部分，缺乏事实和法律依据，不予支持。购房者以房产公司在销售房屋时虚假宣传，存在欺诈行为，导致购房者对房屋空间的使用具有重大误解，在订立合同价款上显失公平为由向区法院起诉，后又上诉至中级人民法院，由此引发十几个案件。该纠纷若不能得到妥善解决，对该房产公司影响较大。
被告房产公司委托本所律师作为诉讼代理人参加了诉讼，一审及二审法院充分采纳了我方的答辩意见，认为本案宣传资料中的内容仍属要约邀请，不能视为要约，不应当视为协议内容，并依法驳回了其诉讼请求及上诉请求。
02答辩状
尊敬的审判长、审判员：
四川恒和信律师事务所接受被上诉人成都市某公司的委托，指派我们担任上诉人与被上诉人商品房买卖合同纠纷一案被上诉人的代理人，根据庭审查明的事实和有关法律规定，现针对上诉人的上诉状发表如下答辩意见：
一、“6米挑高，30%超高赠送，90㎡幻变115㎡”作为被上诉人的销售广告，系要约邀请，对双方没有约束力；即使认定为要约，被上诉人交付的房屋也完全符合广告宣传，不存在欺诈。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”但适用该条款必须同时满足三个条件：1、规划范围内的说明和允诺；2、说明和允诺具体确定；3、对合同订立及价格确定有重大影响。
但是本案中案涉房屋并不符合上述规定：第一，根据被上诉人在成都城建档案馆备案的规划平面图显示，被上诉人交付的房屋完全符合规划图纸，上诉人所谓的搭建并不在规划图纸内，不是规划范围内的说明和允诺，不符合第一个条件；第二，上诉人提交的广告宣传照片，系被上诉人对外向不特定的人发放的宣传资料，并未特指上诉人所购买的商品房，也未明确指定具体位置，根据庭审的调查情况，奇数层和偶数层在“6米挑高”方面存在显著差别，由此可见被上诉人的宣传资料并不具体确定，不符合第二个条件；第三，《合同补充协议》第10条第3款明确约定，被上诉人的宣传资料（包括但不限于售楼书、售楼广告）等均仅作为购房参考，对双方均无约束力，由此可见在双方订立《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》时，已书面确认销售广告不具有约束力。综上，“6米挑高，30%超高赠送，90㎡幻变115㎡”作为被上诉人的销售广告，不构成要约，而是要约邀请，对双方没有约束力；即使认定为要约，被上诉人交付的房屋也完全符合广告宣传，不存在欺诈。
二、《合同补充协议》系经上诉人与被上诉人协商一致、对《商品房买卖合同》中未约定或约定不详的内容的补充与说明，不属于法律规定的格式合同；即使认定格式条款，也不符合格式条款无效的规定，并且被上诉人交付的房屋也完全符合广告宣传，不存在欺诈。
根据《合同法》第39条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《四川省合同监督条例》第15条规定：“本条例所称格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”因此，格式条款应同时符合重复使用、预先拟定、在订立合同时未与对方协商三个特点。
上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》首页说明的第5条明确约定：“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后留有空白行，供双方自行约定或补充约定。出卖人与买受人可以针对合同中未约定或约定不详的内容，根据所售项目的具体情况签订公平合理的补充协议，也可以在相关条款后的空白行中进行补充约定。”《合同补充协议》第1条约定：“乙方确认：在签署主合同及附件前，乙方已认真阅读了主合同及附件，且对可能限制或免除乙方权利、限制或免除甲方责任的条款，甲方已采取合理的方式提请乙方注意，并按乙方要求作出充分说明，且甲方在制定房屋销售价格的时候已经考虑了该因素，经与甲方充分协商，乙方明确理解主合同及附件各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本协议。”第13条约定：“本协议及附件均为《商品房买卖合同》不可分割的重要补充，乙方确认：乙方在签订本协议时，甲方已就本协议的每一条款向乙方进行了详细说明和特别提示，乙方已清除了解本协议及附件每一条的内容和对其权利、义务的影响。”上述条款均采取“加粗字体”予以提示、着重强调。因此，《合同补充协议》系上诉人与被上诉人协商一致、双方自愿订立的合同，不符合法律对格式条款进行的相关规定，不应被认定为格式条款文本。即使认定格式条款，被上诉人交付的房屋也完全符合广告宣传，不存在欺诈。
三、上诉人主张被上诉人广告宣传存在欺诈，而欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示，但如上所述，被上诉人交付的房屋完全符合广告宣传，不存在任何欺诈行为。
（一）被上诉人交付的房屋符合“6米挑高”的宣传内容，不存在欺诈行为，上诉人主张无法进行挑高搭建没有合同依据，与被上诉人无关。
一审中上诉人已认可偶数层露台为“6米挑高”的事实，但认为偶数层业主无法享有6米挑高的全部挑高空间，无法进行挑高搭建，因此主张被上诉人存在欺诈行为，我们认为：
第一，被上诉人在广告宣传中没有任何关于上诉人享有全部挑高空间专有使用权的宣传，《商品房买卖合同》和《合同补充协议》对此也没有任何约定，上诉人主张其享有全部挑高空间没有事实依据。
第二，上诉人故意混淆“6米挑高”的基本语义，对其进行扩大解释，“挑高”系房地产行业的新兴词汇，是一种建筑设计手法，即阳台净高超过3米，增加日照采光，减少垂直压迫，扩大景观视野，增加空气流通。被上诉人在广告宣传中的“6米挑高”系对房屋的物理状态描述，即所售的商品房的户型拥有“6米挑高”的物理状态，上诉人诉称从“6米挑高”的广告语中推导出被上诉人已保证阳台可以直接搭建既不符合语法的使用常识，也没有合同依据。
第三，被上诉人从未禁止上诉人对阳台进行使用，而是告知其在符合规划单位的要求的情况下可以使用，物管公司对偶数层搭建行为虽然进行了提示，但明确了若上诉人需要进行搭建，必须经政府主管部门批准后方可改造，被上诉人没有任何承诺上诉人对全部挑高空间享有专有使用权的意思表示。
第四，某区人民法院的判决已确认上诉人对6米挑高的露台享有专有使用权，但根据现行法律规定，房屋进行搭建需取得相关职能部门的批准，因此上诉人能否在挑高阳台上进行搭建与被上诉人无关，被上诉人不存在任何欺诈行为。
（二）被上诉人交付的房屋符合“90幻变115，30%超高赠送”的宣传内容，不存在欺诈行为，上诉人主张必须通过露台搭建才能达到幻变没有任何事实依据。
第一、根据某测绘有限责任公司出具的《情况说明》，XX二期14号楼偶数层2、3号房屋的产权建筑面积为90.56㎡，赠送面积共计25.61平方米（8.26-4.13+5.38-1.43+16.09+1.44=25.61），房屋总面积共计116.01平方米，符合广告宣传的“90㎡幻变115㎡”。
第二，根据《商品房买卖合同》第2条约定，原被上诉人双方确认成都准量行房地产测绘科技有限公司（现已更名为：某测绘有限责任公司）系涉案商品房的指定测绘机构，其测绘结果对原被上诉人双方具有法律效力。
第三，上诉人在质证中虽然否认了《情况说明》的三性，但一审中又明确认可《情况说明》的结果，偶数层户型赠送面积达25.61平方米，赠送面积占室内可使用面积的30%，符合“90幻变115，30%超高赠送”的宣传内容，该幻变并非通过对6米挑高的架空层实现，而是通过赠送面积加半赠送面积实现的，被上诉人并没有虚假宣传，因此，被上诉人交付的房屋使用面积符合宣传内容，不存在欺诈行为，而上诉人主张通过在露台搭建才能实现“90㎡幻变115㎡”没有事实依据。
（三）上诉人所称某区法院判决书系上诉人与奇数层业主之间的相邻权纠纷，与上诉人被上诉人间签订的《商品房买卖合同》没有法律关系，且判决书确定内容也不影响本案事实认定。
第一、根据城建局查档可知，奇数层房屋平面图于2011年8月进行了设计变更，奇数层房屋临近偶数层露台的墙面属于砖混结构，不得进行开窗，因此奇数层房屋在广告宣传及购房合同附件中的图纸均显示该墙面无窗户，被上诉人已明确告知奇数层业主并要求遵守，同时也在《合同补充协议》第9条第2款进行了明确约定。
第二、奇数层业主擅自开窗的行为不符合购房合同的约定，也违反现行城市规划法规，成都市规划局已要求其限期整改。截至上诉人起诉之日，部分奇数层业主已将开窗的墙面进行了修复，修复完成后完全不会影响偶数层业主正常使用露台。
第三、奇数层业主若违反规定破坏共用外墙侵犯相邻权，上诉人排除妨害应提起侵权之诉，而不是确权之诉。成华区人民法院最终的判决也确认上诉人对露台享有专有权、对露台挑高享有合理使用权，判决内容不影响本案的事实认定。
四、在被上诉人不存在欺诈或违约的情况下，上诉人诉求退回房款没有法律依据及合同依据，并且即使按照上诉人的逻辑，上诉人未主张撤销合同而主张参照奇数层房屋退还房屋价款，也与事实明显不符。
第一，被上诉人交付的房屋符合合同约定及广告宣传，不存在虚假宣传，也不存在欺诈行为，上诉人诉求退回房款没有法律依据，不论上诉人主张的是变更之诉还是违约之诉，都不影响本案的审理；并且变更之诉系相对于确认之诉、给付之诉，违约之诉系相对于侵权之诉，上诉人偷换了概念。
第二，被上诉人在销售过程中公示了奇数层房屋及偶数层房屋的户型图及价格等，上诉人在明知二者差异的情况下仍自愿购买偶数层房屋，并与被上诉人签订了《商品房买卖合同》及补充协议，该合同对原被上诉人双方均有约束力，上诉人诉求退回购房款没有合同依据。
第三，即使按照上诉人的逻辑，根据合同法第54条的规定，以欺诈的手段使对方违背真实意思的情况下订立合同，可以要求变更或撤销，但本案中，上诉人并未请求撤销合同，而是要求变更合同价款，由此可见，上诉人也是认可案涉房屋价值的，被上诉人销售的偶数层房屋的定价也是符合规定的，不存在违规销售的情况。
第四，即使按照上诉人的逻辑，上诉人主张参照奇数层房屋退还房屋价款也与事实明显不符，奇数层房屋与偶数层房屋并不是上诉人诉称的“户型相同、面积相同且价差确定”：1、从户型上看，偶数层比奇数层多赠送了面积为16.09平方米的超大露台，该露台由6米挑高，视野开阔；2、从面积上看，偶数层比奇数层房屋建筑面积多了3平方米；3、房屋所在单元、楼层、朝向、面积、销售时间、优惠活动均会对房屋成交价格产生直接影响，根据我方在庭审中提交的证据，奇数层和偶数层存在的价差在9万-14万不等，并非上诉人诉称固定价差21万元。
综上所述，被上诉人交付的房屋面积及阳台挑高等符合合同约定及宣传内容，不存在欺诈行为，上诉人诉请退回部分房款没有合同依据及事实依据，上诉人诉请赔偿损失没有合同依据和证据证明。因此，请求贵院驳回上诉人的全部上诉请求。以上代理意见，敬请采纳。
此致
某中级人民法院
四川恒和信律师事务所
二〇一八年四月二十六日
