受新型冠状病毒肺炎疫情影响，为减少人员流动聚集，各行各业大多采用了网络办公方式，在此之前，法院就开展了网络司法拍卖活动，在疫情防控期间，法院开展网络司法拍卖活动会进一步增多。对于具有购房需求的朋友，也开始关注网络司法拍卖房屋，下面本律师将有关网络司法拍卖房屋的操作实务以问答方式提供给大家，以供参考。

      一、什么是网络司法拍卖房屋？

      根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，网络司法拍卖，是指人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置财产的行为。因此，房屋司法拍卖是人民法院是强制执行案件中，依照法律规定对被执行人的房屋予以强制拍卖，网络拍卖平台包括“淘宝网”、“京东网”等。

      二、如何在网络平台获取房源？

      以“淘宝网”为例，在淘宝网主页搜索“司法拍卖”，选择“住宅用房” 

      再选择“所在地”就能获取房源信息

      三、司法拍卖与传统买卖相比的优势？

      1、司法拍卖公信力高。司法拍卖是人民法院组织拍卖，人民法院在拍卖之前已经对房屋情况进行核查，具备处置条件。

      2、起拍价格较为合理。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。

      3、司法拍卖不限购。因很多城市购房需要满足户籍或社保条件，司法拍卖房屋不限购，一些房屋也能够在银行进行贷款。

      四、网络司法拍卖的程序？

      网络司法拍卖分为第一次拍卖、第二次拍卖和变卖程序。房屋拟进行拍卖的，首先是进行评估。

      1、 第一次拍卖起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。

      2、网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。

      3、再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖，变卖期间一般为六十日，价格通常为第二次拍卖的价格。

      4、变卖期内，若有意愿购买的，可直接出价，通常24小时内若无其他人竞价则竞买成功。

      5、成功竞买后，向人民法院交清全部款项。

      6、交清全部款项后，法院出具文件办理过户手续。

      五、如何对意向房屋进行核查？

      1、房屋现场核查可以通过拍卖信息获取，包括具体的位置、面积、楼层、号数等。

      2、若需了解房屋权属信息（如是否办理产权证、抵押信息、查封信息、共有人信息等），可以直接联系法院。拍卖信息中通常会披露拍卖法院和案件号，能够明确具体承办法官，可以直接与承办法官或书记员沟通。此外，不同的法院披露的信息也存在差别，一些拍卖公告中还公布了法官姓名和电话、被执行人姓名和电话、申请执行人的姓名和电话等信息，方便与各方沟通。

      3、如何联系法官，以四川为例，可以拨打“12368”诉讼服务热线，然后转接到具体的法院，通过案件号查询法官，当然也可以通过网站搜索法院电话。

      六、购买司法拍卖房屋是否要承担该房屋上遗留的债务？

      房屋拍卖所得款项可能能够清偿债务人全部债务，也可能无法全部清偿，拍卖成功后，若不能偿还全部债务的，债权人可以主张执行债务人其他财产，房屋原来的抵押和查封会全部解除。比如一套房屋价值100万，债务200万，实际拍卖价格80万，则剩余120万的债务债权人只能通过债务人的其他财产偿还。

      七、司法拍卖的房屋有哪些风险呢？

      司法拍卖房屋整体风险较小，但因债务人恶意隐瞒情况等原因产生的法律风险，需要购买人关注。

      1、不能交付。房屋在拍卖前已经对外租赁，根据“买卖不破租赁”的原则，拍卖后承租人可以要求购买人继续按照原来的租赁条件履行合同，若原来租赁价格较低则会影响购买人的利益。

      为此，建议购买前加强核实是否存在租赁情况，并且核实租赁时间、抵押时间、查封时间，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

      此外，若房屋存在租赁情形的，也可以提前与承租人沟通，就租金金额、租赁期限等内容提前达成一致。

      2、过户障碍。过户障碍主要可能因为房屋本身存在权属争议，

      （1）房屋因继承、离婚、赠与等原因导致存在共有人。

      （2）因为房屋买卖未过户导致第三人提出执行异议等。

      3、税费成本。

      （1）税收成本。若司法拍卖的房屋为备案房（即房屋进行了房屋备案登记但尚未取得不动产权属证书），则本次拍卖可能会产生两次税费，需要特别留意。

      （2）物业管理费、水电费。若房屋为长期未居住的房屋，则可能会导致存在欠缴的物业管理费、水电费。

      4、场外交易。

      （1）司法拍卖的房屋建议不与债务人单独沟通，尤其是向债务人支付购房款，这样风险较大。因为若购房款无法偿还全部债务时，又存在抵押和查封情形，债务人无法配合过户。因此，若需要和债权人、债务人和谈的，建议在人民法院的组织下进行，达成《执行和解协议》，否则会存在资金损失风险。

      （2）司法拍卖的保证金只能在人民法院组织的拍卖网站缴纳，不要轻信其他途径的宣传，不要向其他个人或单独缴纳“意向金”、“定金”、“保证金”等款项，风险较大。

      总之，司法拍卖房屋需要细心地前期调查，如您还有其他问题，欢迎咨询。

作者：何妍雨律师，四川恒和信律师事务所合伙人

执业领域：银行与金融、公司法、企业并购

电话：15228943159，邮箱：291548553@qq.com。

备注：本文仅代表作者个人观点，相关内容请以法律规定为准。