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抗疫有法(三十四)| LPR新政实施,我们能少还房贷吗?

发布日期:2020-03-03

      2020年2月20日

      全国银行间同业拆借中心公布

      2月贷款市场报价利率(LPR)

      这是自新冠肺炎疫情爆发以来LPR第一次调整

      因为它跟我们的商业房贷息息相关

      又因为从3月1日开始

      LPR新政就要开始执行了

      所以大家非常关注


      今天我们就来聊聊

      LPR能不能为我们的房贷减负


      与1月相比

      2月1年期LPR下降10个基点到4.05%

      5年期以上LPR下降5个基点到4.75%

 

      跟我们通过商业贷款买房的人最有关系的

      就是这个“5年期以上LPR”了

 

      那么,我们为什么要聊LPR?

 

      这个问题,要从人民银行在2019年12月28日

      发布的公告(以下简称《公告》)说起

 

微信图片_20200617114200.jpg


      公告中说到了从2020年3月1号起

      将“存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR”

      从此,我国的贷款利率就将走入一个新的时代

      那LPR是怎么影响我们房贷的?

     (注:为简化表达,下文提到的所有“利率”都是指五年期以上利率)

 

      我们先来看看目前的

     房贷是怎么回事?

 

      抛开银行自身的利润加点,目前我们的房贷利率是:

      基准利率+浮动利率

 

      问:比如我的是首套房,浮动利率是10% ,最后房贷利率就是4.9%+0.49%=5.39%

      答:嗯,我的二套房浮动是22%,房贷最终利率就是4.9%+1.08%=5.98%

 

      那利率LPR怎么计算呢?

 

      转化为LPR计算方式的房贷利率为

      LPR+加点

 

      LPR全称Loan Prime Rate,即贷款基础利率

 

      基准利率和LPR的区别在于:

      基准利率是人民银行不定期调整的

      LPR是人民银行授权全国银行间同业拆借中心根据入选的18家银行的贷款利率报价计算出的基础性的贷款参考利率

      这个利率在每月20日上午9:30公布

      而“加点“根据《公告》的规定,是“原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值”

      

      问:我…我可以说我没看懂吗

      答:别着急,拿我的二套房举例吧,房贷利率是5.98%,2019年12月发布的LRP是4.8%

     问:嗯,然后呢

      答:那么这个“加点”就是5.98%-4.8%=1.08%,而这个“加点”从此以后就固定不变了。以后我的房贷利率就是LPR+1.08%

      问:那我的房贷利率是5.39%,加点就是0.59%咯

      答:是的,加点也有可能是负数,比如我一个朋友的房贷利率是3.43%,他的加点就是3.43%-4.8%=-1.37%,就是负数了

 

      说到这里,不得不提出一个问题。

      LPR既然是浮动的,那它会下降当然也会上升。

      我们可以不转LPR吗?

      当然可以!

      从2020年3月1日起,人民银行的这个公告就赋予了大家一个权利:可以选择转为固定利率或者LPR

      选择固定利率,基本上就意味着房贷利率固定为目前的不变了

      而选择LPR则要承担它上浮的后果

      

      那么问题又来了

      我们该转换成LPR吗?

      或者 LPR从长远来看它是走高还是走低呢?

 

      我们认为放眼世界,从历史和经济的角度来说,一个发达的国家,它的利率水平是很低的,而一个谋求发展的国家,它的利率水平也是一路走低的

      我们看日本银行公布的历年贷款利率:

微信图片_20200617114224.jpg

 

     从1980年最高的9.0%开始,日本的利率就是一路走低,虽然经历了89年“广场协议”带来的阵痛,日本的利率还是不断下降,来到了现在的0.3%

      问:看来,在未来我们还是可以对LPR保持乐观的期待哦

      答:我也觉得,不说远了,经过20号的调整后,以贷款100万30年期为例,月供至少可以节约30多块啊,又可以多买几个鸡蛋回家做蛋糕喽

      问:今天已经3月2号了,这个“蛋糕”我想早点吃到啊,该怎么去转呢?

 

      《公告》的规定

      金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户,协商约定定价基准转换具体事项,依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。

      

      如果你真的等不及,主动去银行也是可以的

      最后,我们不禁畅想一下

      如果有一天,我们的LPR走到日本这个水平

      每年我们可以节约多大一笔房贷

      这是多大一笔现金量

      可以拉动多大的内需

      可以创造多少的就业机会啊

      不过

      那时的房价可能会是另外个局面

      这又是另外一个话题了


马力焜律师.jpeg

作者:马力焜

四川恒和信律师事务所合伙人

联系电话:18615774177