2020年2月20日
全国银行间同业拆借中心公布
2月贷款市场报价利率(LPR)
这是自新冠肺炎疫情爆发以来LPR第一次调整
因为它跟我们的商业房贷息息相关
又因为从3月1日开始
LPR新政就要开始执行了
所以大家非常关注
今天我们就来聊聊
LPR能不能为我们的房贷减负
与1月相比
2月1年期LPR下降10个基点到4.05%
5年期以上LPR下降5个基点到4.75%
跟我们通过商业贷款买房的人最有关系的
就是这个“5年期以上LPR”了
那么，我们为什么要聊LPR？
这个问题，要从人民银行在2019年12月28日
发布的公告（以下简称《公告》）说起
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公告中说到了从2020年3月1号起
将“存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR”
从此，我国的贷款利率就将走入一个新的时代
那LPR是怎么影响我们房贷的？
(注：为简化表达，下文提到的所有“利率”都是指五年期以上利率）
我们先来看看目前的
房贷是怎么回事？
抛开银行自身的利润加点，目前我们的房贷利率是：
基准利率+浮动利率
问：比如我的是首套房，浮动利率是10% ，最后房贷利率就是4.9%+0.49%＝5.39%
答：嗯，我的二套房浮动是22%，房贷最终利率就是4.9%+1.08%＝5.98%
那利率LPR怎么计算呢？
转化为LPR计算方式的房贷利率为
LPR+加点
LPR全称Loan Prime Rate，即贷款基础利率
基准利率和LPR的区别在于：
基准利率是人民银行不定期调整的
LPR是人民银行授权全国银行间同业拆借中心根据入选的18家银行的贷款利率报价计算出的基础性的贷款参考利率
这个利率在每月20日上午9:30公布
而“加点“根据《公告》的规定，是“原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值”
问：我…我可以说我没看懂吗
答：别着急，拿我的二套房举例吧，房贷利率是5.98%，2019年12月发布的LRP是4.8%
问：嗯，然后呢
答：那么这个“加点”就是5.98%-4.8%=1.08%，而这个“加点”从此以后就固定不变了。以后我的房贷利率就是LPR+1.08%
问：那我的房贷利率是5.39%，加点就是0.59%咯
答：是的，加点也有可能是负数，比如我一个朋友的房贷利率是3.43%，他的加点就是3.43%-4.8%=-1.37%，就是负数了
说到这里，不得不提出一个问题。
LPR既然是浮动的，那它会下降当然也会上升。
我们可以不转LPR吗？
当然可以！
从2020年3月1日起，人民银行的这个公告就赋予了大家一个权利：可以选择转为固定利率或者LPR
选择固定利率，基本上就意味着房贷利率固定为目前的不变了
而选择LPR则要承担它上浮的后果
那么问题又来了
我们该转换成LPR吗？
或者 LPR从长远来看它是走高还是走低呢？
我们认为放眼世界，从历史和经济的角度来说，一个发达的国家，它的利率水平是很低的，而一个谋求发展的国家，它的利率水平也是一路走低的
我们看日本银行公布的历年贷款利率：
从1980年最高的9.0%开始，日本的利率就是一路走低，虽然经历了89年“广场协议”带来的阵痛，日本的利率还是不断下降，来到了现在的0.3%
问：看来，在未来我们还是可以对LPR保持乐观的期待哦
答：我也觉得，不说远了，经过20号的调整后，以贷款100万30年期为例，月供至少可以节约30多块啊，又可以多买几个鸡蛋回家做蛋糕喽
问：今天已经3月2号了，这个“蛋糕”我想早点吃到啊，该怎么去转呢？
《公告》的规定
金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户，协商约定定价基准转换具体事项，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。
如果你真的等不及，主动去银行也是可以的
最后，我们不禁畅想一下
如果有一天，我们的LPR走到日本这个水平
每年我们可以节约多大一笔房贷
这是多大一笔现金量
可以拉动多大的内需
可以创造多少的就业机会啊
不过
那时的房价可能会是另外个局面
这又是另外一个话题了
作者：马力焜
四川恒和信律师事务所合伙人
联系电话：18615774177
