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抗疫有法(三十五)| 新冠肺炎疫情之下商场租金减免问题的法律分析

发布日期:2020-03-04

      春节作为我国大型商场经营的黄金时期,商场承租的经营者春节期间的营业额在其全年营业额中占有很大比重,本次爆发在春节前后的新冠肺炎疫情,给商场租户经营带来了沉重的打击。为避免及减少人员聚集,我国相关部门采取了“延长法定节假日”、“延长复工”、“关闭部分娱乐性经营场所”等举措,由此商场租户不仅无法营业获取收益,还需要支付高额的租金、工资等成本,将面临严重亏损。作为商场餐饮巨头的“西贝莜面村”,在全国60多个城市有400家门店,2万多员工,但受疫情影响其线下门店基本停业,贷款发工资也只能支撑3个月,商场租户经营困难由此可见一斑。受新冠肺炎疫情的影响,预计在疫情结束后可能会产生较多的租赁合同纠纷,本文主要从新冠肺炎疫情减免租金的角度进行法律分析。

      一、问题的提出

      根据国务院批准的《中国国际贸易促进委员会章程》的规定,中国国际贸易促进委员会可以出具不可抗力证明,国际贸易合同因新冠肺炎疫情无法履约的,可向贸促会申请《不可抗力证明》,2月2日贸促会出具了全国第一份新冠肺炎疫情不可抗力事实性证明。全国人大常委会法工委于2月10日表明,新冠肺炎疫情发生后,政府采取了疫情防控措施,对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。 

      《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》(川办发〔2020〕10号),提出“对承租国有资产类经营用房的中小企业,减免1至3个月房租。鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体在疫情期间对中小企业减免租金。”

      《成都市人民政府有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施》,提出“减免中小企业租金,减轻受疫情影响严重的休闲娱乐、餐饮住宿、旅游商贸、康体美容及相关制造行业资金负担,承租国有企业经营性物业的非国有中小企业(个体经营户),2020年2月份租金全免,3、4月份租金减半。由其他市场主体建设运营的物业,鼓励商协会倡议业主与承租方共度时艰、协商减免缓企业租金。”

      四川省餐饮协会、四川省洗染行业协会、四川省连锁商业协会、成都零售商协会等均发出倡议书,倡议给予商户减免房租。而万达、龙湖、华润、新城、远洋等超二十家房企对商业地产推出减免租金的举措,仅万达预计减免租金就达30亿至40亿元。

      由此,很多商场承租人认为疫情属于不可抗力,商场依法应当减免租金,免不免、减不减、免多少、减多少都将成为商场与租户将来的矛盾点。我们认为,首先要解决的问题应该是:新冠肺炎疫情是否属于不可抗力;商场是否应当减免租金。

      二、前车之鉴——2003年非典SARS疫情

      (一)相关法律规定

      《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(已于2013年废止)第三条第(三)款规定:“由于‘非典’疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”

      《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百一十八条规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”

      (二)法院裁判观点


案号

裁判观点

上海市第一中级人民法院(2004)沪一中民二(民)终字第32号

一审:遇“非典”疫情防治,翊宇公司因不可抗力不能履行合同,应免除翊宇公司的责任,同时对这一期间的租金及空调使用费,由于翊宇公司停止经营,应酌情减免。

二审:关于“非典”疫情,因非法律所界定的属于不可抗力的情形……对“非典”时期的租金,原审已酌情予以减免,现翊宇公司要求全部免除,缺乏依据。

佛山市中级人民法院(2006)佛中法民二终字第5号

二审:非典期间是公共卫生突发事件时期,酒楼的经营业绩受到一定的影响,但并未导致全面停止对外营业,上诉人冯伟满在非典期间仍有承包经营金泮岛海鲜楼,且上诉人冯伟满并没有举证在非典期间的损失数额,上诉人金泮岛海鲜楼又未曾同意在非典期间减免上诉人冯伟满的承包费,故本院酌情减免。

上海市第二中级人民法院(2004)沪二中民二(民)终字第354号

一审:本案拍谱公司并没有向法庭举证证明,拍谱公司在“非典”期间因政府及有关部门采取行政措施而导致合同不能履行,因此,不适用“不可抗力”的免责规定,也就不能部分或全部免除责任。如果需要适用公平原则,拍谱公司也应该对因为受“非典”影响而停业以及停业时间、损失范围加以证明,拍谱公司要求减免租金缺乏相应的损失依据,不予采纳。

二审:基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立,本院予以支持,故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。

上海市第一中级人民法院(2004)沪一中民二(民)终字第1289号

一审:承租人佰恒公司提出其拖欠租金系“非典”影响经营所致,应当免除或部分免除拖欠租金的违约责任的抗辩,鉴于“非典”不属法律所规定的不可抗力,佰恒公司上述拒绝支付租金的抗辩理由不能成立。

二审:佰恒公司主张其因“非典”逾期未支付租金不属违约,缺乏依据,不予支持。

吉林省辽源市中级人民法院(2017)吉04民终441号

一审:2003年“非典”期间造成宾馆停业4个月,虽然承包合同中约定由乙方(姜玉阁)自主经营、自负盈亏,而该事由属于姜玉阁在承包经营过程遇到的不可抗力事由,若发包方不考虑此种特殊情形,仍收取相关费用,则有违公平原则,支持了其提出减免承包费的反诉请求;
二审:2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失,因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力,属于正常的经营风险,该经营风险不应由巨源公司承担,故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误,应予纠正。

辽宁省高级人民法院(2013)辽审二民抗字第14号

二审:因“非典”疫情和政府有关部门因此而下发的停止野生动物经营的通知,只是对正典公司的部分经营活动造成影响,尚不足以导致其与鹏程公司之间的租赁合同“直接”或“根本”不能履行,本案不能据此认定为双方合同的解除系不可抗力的原因所致……正典公司在本案中的违约行为,毕竟与“非典”疫情的发生所导致的部分经营活动不能完全正常进行有一定的关系,且其自身也遭受了较大的经济损失,故违约金的数额应适当减少给付。


      (三)小结

      《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》明确规定了受疫情影响的合同应适用公平原则,导致合同不能履行的适用不可抗力的规定,因此司法裁判中,多数法院根据不可抗力的规定或者公平原则,酌情减免了租金;但也有部分法院认为疫情不属于不可抗力,属于正常经营风险。

      三、法律分析——2020年新冠肺炎疫情

      本次新冠肺炎疫情与2003年非典SARS疫情的背景相似,我们可以参考以前的司法观点,但是仍应具体问题具体分析。 

      (一)从不可抗力的角度分析租金减免问题

      根据《合同法》第一百一十七条规定,只有在不可抗力致使不能履行合同的情况下,才能部分或者全部免除责任,因此商场承租人主张疫情期间减免租金的,应同时满足“不可抗力”与“不能履行合同”两个条件。

      疫情是否属于不可抗力并无明确的法律规定,但根据《民法总则》第180条规定:“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”中国国际贸易促进委员、全国人大常委会法工委均认可新冠肺炎疫情符合上述条件,属于不可抗力,结合《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》的内容及司法审判实践对SARS疫情的认定,我们认为可以认定新冠肺炎疫情为不可抗力事件,但是否对所有合同的履行都构成不可抗力或者减免责任,还应根据合同的具体约定及履行情况进行综合判定。

      本次新冠肺炎疫情发生后,部分地区相关部门直接发文关闭商场、购物中心,如合肥市、威海市环翠区、遂宁市船山区等,部分地区相关部门仅发文严格管理、调整经营时间,如成都市等。我们认为:(1)因政府部门防控措施而致其无法使用租赁场地,如上文所述的“关闭商场”,可认定为“不能履行合同”,承租人可基于不可抗力的法律规定主张减免商场关闭期间的租金;(2)对于政府行为并未导致无法使用租赁场地的,如商场正常开业,只是因疫情影响导致客流量少,产生了营业损失,则很难认定满足“不能履行”的条件,主张免除疫情期间的租金难度较大。

      (二)从情势变更的角度分析租金减免问题

      2003年非典SARS疫情发生之时,我国法律并无情势变更的相关规定,直至2009年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》颁布,其中第二十六条规定了:“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

      我们认为,情势变更原则实质上是基于公平原则,虽然2003年非典SARS疫情发生时未规定情势变更原则,但法院也采用了公平原则予以裁判,新引入的情势变更原则的适用较之于公平原则更加慎重。《最高人民法院关于正确适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》明确,个案适用应当由高级人民法院审核,必要时应提请最高人民法院审核。

      当疫情对于某些合同的履行满足情势变更原则时,如前文所述,疫情期间政府行为并未导致无法使用租赁场地,商场正常开业但因客流量少产生营业损失的,若继续按照原租赁合同约定支付租金显失公平的,我们认为,承租人也可以情势变更主张变更合同,如减少租金甚至解除合同。

      (三)租金减免应遵从公平原则

      不论承认是以何种理由主张减免租金,那么究竟是减还是免、减多少、免多少,经检索2003年非典SARS疫情的法院判决,也存在较大争议。日前《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策措施》,提出对承租国有资产类经营用房的中小企业,减免1至3个月房租,《成都市人民政府有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施》,提出对承租国有企业经营性物业的非国有中小企业(个体经营户),免除2020年2月份租金,3、4月份租金减半。

      我们认为,新冠肺炎疫情虽对租赁合同的履行造成了严重影响,但疫情的产生均不是出租人或承租人的过错,若全部免除疫情期间的租金,实质是将疫情造成的不利后果全部交由出租人承担,反而有失公允,而公平原则是民法的基本原则,因此,不论是基于不可抗力减免租金,还是基于情势变更减少租金,均应本着公平原则,充分考虑出租人与承租人双方的利益,根据具体案情的不同情况进行合理分担。

      四、律师建议

      (一)书面通知

      现新冠肺炎疫情尚未结束,部分商场仍按政府部门要求关闭或调整营业时间,对商场承租人造成的影响仍在持续。作为承租人而言,应按照租赁合同中约定的通知送达方式书面通知出租人,载明疫情对使用租赁商铺产生的影响,造成的经营损失,并提出减免租金的诉求。鉴于疫情期间送达存在现实困难,承租人也可采用电话、短信、微信、邮件等多种方式进行通知。

      (二)搜集证据 

承租人应在疫情发生了及时搜集并留存相关证据,为将来与出租人谈判以及司法途径解决问题做好充分准备:(1)政府及相关部门针对疫情出台的相关文件,特别是影响、限制或禁止商场经营的相关文件;(2)承租人无法使用租赁商铺的相关证据;(3)承租人出现较大经营损失或严重亏损甚至无法继续经营的相关证据;(4)承租人已采取积极措施避免损失扩大的相关证据;(5)承租人已及时函告出租人的相关证据等。

      (三)沟通协调

      新冠肺炎疫情作为突发事件,是出租人、承租人都不愿意看到的情形,由于经营上的巨大压力和经济上的巨大损失,部分承租人可能无法按期支付租金,甚至面临破产。承租人应与出租人加强沟通、加强协调,把承租人目前存在的困难,积极地跟出租人对接,出租人也要本着互谅互让、共克时艰的精神,酌情、适当考虑租金的减免或延迟支付,争取双方能就租金减免等达成一致意见并签署补充协议,以避免发生争议。

      (四)司法途径

      若承租人与出租人无法就租金减免的问题达成一致意见,而租金减免确实又影响了承租人的正常经营的,承租人也可根据租赁合同约定的争议解决方式,通过仲裁机构或法院主张权利。



作者:何姝

四川恒和信律师事务所专职律师

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