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抗疫有法(三十)| 承租人能否以疫情为由主张迟延缴纳租金?

发布日期:2020-03-02

      1、承租人能否以新冠肺炎疫情为由主张迟延缴纳租金?

      答:一般而言,不能。具体分为如下两种情况:

      (1)合同有约定,依照约定履行;

     (2)合同没有约定,则对于承租方而言,其最主要的义务就是按期支付租金,结合现阶段我国网络支付普及的现状,承租人可通过微信、支付宝、网银等多种方式向出租人缴纳租金,新冠肺炎不会对支付产生不利影响。当然,一个不容忽视的严峻事实,新冠肺炎导致几乎所有承租人收入减少,尤其是商铺及写字楼承租人,必然影响承租人按期支付租金。建议承租人及时与出租人就迟延缴纳租金事宜进行协商。如协商不成,承租人仍应及时缴纳租金,以免构成违约。

      2、承租人能否以新冠肺炎疫情为由主张免除部分租金?

      答:一般而言,商铺及写字楼承租人可以。具体分为如下两种情况:

      (1)合同有约定,依照约定履行;

     (2)如合同没有约定,因为此次疫情已经导致商铺及写字楼承租人收入锐减,建议承租人及时与出租人就免除部分租金事宜进行协商,以争取出租人同意。如协商不成,承租人仍应及时缴纳租金,以免构成违约。同时,建议承租人保存此次疫情属于不可抗力及协商的相关证据,结合2003年“非典”疫情之后的司法实务,承租人可待疫情结束后起诉要求减免疫情期间的部分或全部租金。法院一般会考虑此次疫情属于不可抗力,本着利益均衡和公平原则出发,进行裁决。

      另外,对于个人居住房屋的承租人因被采取隔离措施、封城封路等原因导致无法返回并使用承租房屋,能否要求出租人减免部分租金?我们认为首先应依照合同约定,如无约定,建议承租人与出租人进行沟通协商。结合“非典”疫情的相关司法实务,我们认为对此人民法院可根据个案的具体情况,适用“公平原则”进行处理。我们倾向于认为,一般情况下,个人居住房屋的承租人不能以此为由要求出租人减免部分租金。

      3、对于个人租住房屋,疫情期间出租人能否拒绝承租人进入、使用该房屋?

      答:不能。依照《合同法》第二百一十六条,“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”一旦双方签署房屋租赁合同,租赁期间的房屋使用权属于承租人,新冠肺炎疫情不影响承租人对房屋的使用,出租人更不得以此为由拒绝承租人进入、使用该房屋。

      当然,如果承租人拒不配合社区、物业检查、检疫,导致其无法进入租住房屋,属于承租人自身原因。如果出租人发现承租人有发烧等疫情相关症状,应当及时向物业、社区工作人员报告。

      4、出租人能否能否以承租人拒绝或迟延缴纳租金为由主张解除租赁合同?

      答:一般而言是可以的,具体分为如下两种情况:

      (1)合同有约定,依照约定履行;

      (2)如合同没有约定,依照《合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”之规定,如承租人没有因为疫情防控和治疗需要而被强制隔离并且导致不能使用网络支付的情形,则承租人无理由拒绝或迟延缴纳租金。在给定的宽限期到期后,出租人可以依法单方解除租赁合同。当然,考虑到此次疫情的严重影响,我们建议出租人尽量给予承租人较长的宽限期,必要时可以考虑减免部分租金。

      5、房屋租赁备案是什么?是否必须办理?

      根据《城市房地产管理法》第五十四条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限,租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其它权利义务,并向房屋管理部门登记备案”。

      房屋租赁是诺成行为,只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。出租人交付房屋,承租人交付租金,合同即生效。未办理备案登记不影响合同的效力。对房屋租赁的合同进行备案,主要是便于行政机关管理的需要,登记备案的合同具有对抗第三人的效力,在理论上属于对抗要件主义,不是一个合同成立或生效的要件。现实中由于法律宣传不足、管理环节薄弱以及当事人嫌手续麻烦及规避税费等原因,公民间房屋租赁办理登记备案的相对较少。出于交易安全的考虑,建议租赁双方应尽量办理登记备案,以减少合同风险。

      6、房屋租赁是否必须签订书面合同?

      根据《合同法》第二百一十五条规定:“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁”。因此,房屋租赁期限不满半年的,可以是口头租赁合同或者书面租赁合同;房屋租赁期限在半年(6个月)以上的,应当采取书面形式的租赁合同。租赁合同是认定当事人之间基础法律关系的重要依据,建议尽量采取书面形式加以确定。

      7、无房产证的房屋租赁合同是否有效?

      根据《合同法》第二百一十二条的规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”。由此可见,租赁合同强调的是转移租赁物的使用和收益,并不要求出租人必须是租赁物的所有权人或者已经取得产权证。《合同法》第二百二十四条同时规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人”,即允许转租,也可以印证出租人并不一定是房屋所有权人。

      按照民法理论,有权对财产进行占有、使用和收益的人,不仅包括所有权人,还包括合法占有人。因此,在现实生活中,应分情形认定尚未取得房产证的房屋能否出租的问题。在出租人为房产合法占有人的情况下,出租人未取得房产证仍然有权出租房屋。

      8、承租人未经出租人同意能否转租?

      根据《合同法》第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”,即出租人拥有决定是否转租的权利。在此基础上,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”。据此可以看出,推定出租人是否同意转租的前提为出租人知道或者应当知道承租人转租,出租人在知道或者应当知道承租人转租后的六个月内未提出异议的,视为默示同意了该转租行为。

      在房屋转租的情况下,无论是作为出租人、承租人,或者是转租后的次承租人,都应当多协商、多沟通,合法保护个人权益。

      9、承租人是否享有优先承租权?如何保护?

      目前,我国在法律层面还未建立起优先承租权制度,但有关法律、行政法规并没有禁止合同当事人约定这种权利。承租人的优先承租权是指在房屋租赁期限届满后,原承租人要求续签租赁合同时,对原租赁房屋在同等条件下享有优先承租的权利。在租赁合同到期时,出租人有绝对的选择承租人的权利,原承租人显然处于弱势,如果当事人之间在租赁合同中对此进行了约定且合法有效,则该优先承租权依法应当得到保护。

      但是,基于合同相对性原理,承租人的优先承租权的约定只对合同当事人有约束力,不具有对抗善意第三人的效力。也就是说如果在租赁期限届满后,出租人与善意第三人订立了租赁合同,承租人只能要求出租人承担违约责任,而不得主张出租人与善意第三人之间的租赁合同无效。



作者:张德平

四川恒和信律师事务所高级合伙人

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作者:闵太全

四川恒和信律师事务所专职律师

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作者:赵智琦

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