因受本次肺炎疫情影响，目前诸多地产行业协会发出减免租金的倡议，也有多家实力雄厚的如万达、红星美凯龙、苏宁广场、华润万家等相继宣布对旗下商铺减免租金。那么一般商业地产运营方该如何应对行业协会的倡议及商铺租户要求减租的舆论压力呢？

      一、积极与商户协商

      如有商户提出减免租金要求，建议业务、法务人员从以下几个角度审核商户需求，从政策、合同、事实等多角度对商户的要求作出解释，同时做好为未来可能发生的诉讼收集材料的准备。

      （一）查看政策规定

      近日来，全国多地出台新政，支持企业渡过难关。北京、上海、广东、黑龙江、辽宁、河北、浙江、山东、山西、湖北、湖南、江西、四川、重庆、海南等多个省份出台了明确的房租减免政策。

      各地的政策主要分为两个方面：

      （1）国有资产类用房的承租人直接减免房租。纵观各地新政不难发现，多地都提出国有资产类经营用房对中小微企业房租减免1至3个月不等，但侧重点略有不同，重点关照的是受疫情影响较大的文化、旅游、餐饮等行业。

      （2）鼓励国有企业以外的业主减免房租，并给予税收优惠、财政补贴或其他政策支持。北京、山东、湖北、福建、广东、四川等多地在省政府或职能部门发布的政策中直接规定了政策支持的具体方式。如四川鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体在疫情期间对中小企业减免租金，各地可对减免租金的业主给予适度财政补贴。对在疫情期间减免入驻中小微企业厂房租金的省级小型微型企业创业创新示范基地，省财政按照不超过租金减免总额的50%给予补助，每个基地补助总额不超过200万元；成都市鼓励减轻受疫情影响严重的休闲娱乐、餐饮住宿、旅游商贸、康体美容及相关制造行业资金负担，承租国有企业经营性物业的非国有中小企业（个体经营户），2020年2月份租金全免，3、4月份租金减半。由其他市场主体建设运营的物业，鼓励商协会倡议业主与承租方共度时艰、协商减免缓企业租金。各区（市）县可对减免的业主给予适度财政补贴。

      下表为各省市房租减免政策对比表↓↓↓↓

 （以上表格来源于网络汇编）

     因此，作为出租方的商业地产运营方首先要明确所处地市是否有相应的租金减免政策以及政策是否能约束本企业，如果能约束到就要按照政策执行，如果不能约束也要看政策是否鼓励企业免租以及是否给予财政补贴，要注意关注后续财政补贴具体实施细则的落地情况。

     （二）审核合同约定

      审核合同约定主要包括审核《商铺租赁合同》的签订时间以及合同的具体内容：

      （1）《商铺租赁合同》签订时间在本次疫情发生之前的（笔者认为以2020年1月23日武汉封城时间为疫情发生的时间节点较为合宜）商户提出减免租金要求才予以受理，在此以后至疫情结束期间签订《商铺租赁合同》的商户均无权提出减免租金要求。

      （2）全国人大常委会法工委已经明确对于因本次肺炎疫情不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。合同法107条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”但如何部分或全部免除责任还要根据合同约定或公平原则决定，故需先审核《商铺租赁合同》是否有关于不可抗力减免租金的约定，如有则应按照合同约定优先的原则执行，合理分摊损失。

      （三）确定事实部分

      确定事实部分主要包括以下几个方面：

      （1）提出申请减免租金的商户是否存在拖延前期租金的情况以及该等拖延是否构成合同违约，如构成合同违约，商业地产运营方本就想解除该租赁合同则可拒绝其减免租金的要求并催收前期拖欠租金。如未构成违约或者虽构成违约但商户又表达了强烈的继续租赁意愿，且商业地产运营方也不想解除该租赁合同，则可要求该商户在补齐前期欠缴租金的前提下再来申请本次租金减免。

      （2）商户本身是否存在违法经营的情况，若商户本身存在违法经营的情况，如本次新冠肺炎疫情暴发后，商户参与”三无“口罩的出售或哄抬物价等，则笔者认为商业地产运营方可以拒绝上述商户的减免租金申请，其理由是商业地产运营方减免商户租金并不是法定的义务，是一种自愿的行为，是企业为了履行社会责任，而上述商户的行为不配得到企业的减免租金。

      （3）审查疫情爆发后，商家是否继续经营及经营情况；若商家在疫情爆发后仍然在继续经营，则可根据经营情况区别对待，如商家为超市、药店等不受本次疫情影响的商户，则可不给予该类商家减免租金；如商家为疫情爆发后继续经营但经营情况不好的，也可抓住商家在经营这一点，争取尽量少一点的减免时间或通过缓交租金的方式帮助商家。

      （4）要求拟申请减免租金的商户自证疫情与其经营损失的因果关系，防止商家浑水摸鱼，因为本来有些商家的经营就会受季节性影响，有销售的淡季和旺季；而部分商家在疫情期间也通过开辟新的消费路径如网上消费等而不受损失。

      （四）确定审核结果

      根据上述政策规定、合同约定及事实部分可确定每一户拟申请减免租金的商户的具体情况，根据不同商户的不同情况，笔者认为存在以下几种审核结果：

      （1）针对商户《商铺租赁合同》签约时间在疫情爆发以后、商户违法经营、商户经营未受疫情影响、商户受损与疫情没有明显的因果联系等此类商户的申请，可不予以通过减免租金申请。

      （2）针对有明确的损失计算依据及标准且确因”疫情“的事实与经营受损存在明显的因果关系的商户申请，可予以通过减免租金申请，再按照公平原则，协商确定具体的租金减免方式或时间。

      （3）针对损失计算依据及标准及”疫情“的事实与经营受损存在的因果关系不明的商户申请，可予以变更减免租金申请，以缓交租金的形式给予其喘息空间。

      （4）针对商户拖欠租金构成违约可解除合同且商业地产运营方也想解除合同、商户租赁商铺目的无法实现的商户，无论其是否申请减免租金，可直接提出与其解除合同。

      二、减免或缓交租金的方式

      租金收入对于商业地产运营方来讲是一笔不菲的收入，也对商业地产运营方渡过本次疫情下的经济危机起着至关重要的作用。因此，不能一味的要求商业地产运营方都像万达等体量大、家底足的地产商一样，实行全面减免租金政策。笔者认为一般的商业地产运营方可以考虑如下解决问题的办法：

      （1）通常的《商铺租赁合同》约定的租金收取方式会有三种：一是收取固定租金；二是收取提成租金；三是固定租金与提成租金两者取其高。因此，商业地产运营方可以根据商家店铺的租金类型及店铺经营情况决定减免租金类型，如针对收取固定租金的商铺，在疫情停业期间的租金予以免除，重新开业后再根据实际情况决定是否下调一定期间的租金；针对收取提成租金的商铺，租金收取本来就取决于营收，没有营收也就没有租金，可不做特殊处理；针对固定租金与提成租金两者取其高的商户可以按照上述原则分别处理。

      （2）不直接减免租金，选择减免商户的推广费和物业费也是为商户降低运营成本的好方法。本来在受疫情影响期间，作为商业地产运营方来说，也无法提供推广服务。商铺在此期间停业，商场人流量少，物业服务也较平时正常经营时少。商业地产运营方主动选择减免推广费和物业费，对于商户来说，既表明了业主友善的态度，也为商户节省了一笔较大的开支。

      （3）将为商户确定的免租期往后挪，顺延《商铺租赁合同》约定的租赁期间。这样做的好处是商业地产运营方的现金流得到了保障，而商户熬过了眼前的困难期将会享受到更大的利益，因为后挪的租期租金与现在的租期租金相比，一定会贵很多。

      （4）缓交租金。一是直接缓交，根据非典疫情的发展和社会消费品零售的反弹消费规律，本次新冠肺炎疫情结束以后，社会消费品零售肯定会迎来一大波报复性反弹消费。建议与商户协商，根据专家对本次疫情结束时间的预测，缓交商户疫情期间租金3到6个月，将租金收取时间延至报复性消费以后；二是通过先行抵扣保证金的方式缓交，待疫情结束商家恢复正常经营后再补交保证金。

      综上所述，无论采取何种方式，商业地产运营方均应积极回应商户减免租金申请，这样不仅可以增加商户的认可度、赢得社会舆论的正面评价，也可以避免诉累。疫情当前，携手抗疫，共克时艰，协商处理，达成共识方为上策。

      三、产生纠纷的诉讼建议

      通过上述协商解决的途径，商业地产运营方与商户未达成共识，商业地产运营方就要做好收集材料诉讼的准备。

      （一）确定事实情况

      此部分与前文所述”（三）确认事实部分“内容相似，在此不多做赘述。商业地产运营方要收集证据证明的重点是，肺炎疫情下仍然收租非显失公平。根据非典期间的法院判例，法院也是在了解清楚双方的实施情况和证据的前提下，根据实质正义的公平原则进行判案。

      （二）尽可能通过调解化解纠纷 

      调解是指中立的第三方在当事人之间调停疏导，帮助交换意见，提出解决建议，促成双方化解矛盾的活动。在这里的调解主要指法院在诉讼过程中的调解。建议商业地产运营方与商户尽可能的在此阶段，在法院的组织下，充分交换意见，各做让步，化解纠纷。

      笔者坚信，在党中央、国务院的坚强的领导下，我们有信心、有能力、有把握打赢这场疫情防控阻击战。笔者也希望商户们能与商业地产运营方”患难见真情“，携手前行、彼此让步、共克时艰。冬天已过去，春天很快就来临。

作者：柯韵涵

四川恒和信律师事务所专职律师

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