2023年4月20日，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》公布，并自2023年4月20日起施行。该批复对于商品房消费者权利保护作出了更为明确的规定，一方面弥补了因《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》被废止导致的商品房购房者的权利保护空窗期的问题。一方面也扩大了商品房消费者权利保护的范围。在“保交楼、保民生、保稳定”的背景下，三条批复的公布非常及时且有针对性，并且具有重要的意义。

一、明确了商品房消费者权利的清偿顺位

2002年6月20日，最高人民法院发布《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，规定了消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。2019年11月8日，最高人民法院印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》，确定了交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。

2021年1月1日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》被废止后，商品房购房者的权利保护出现了空窗期，破产案件中商品房消费者的交付请求权或价款返还请求权的顺位便无法可依，实操中一般参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》认定商品房消费者的清偿顺位。现《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》明确了商品房消费者的交付请求权或价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权，明确了商品房消费者权利的清偿顺位。

二、扩大了适用范围

本批复公布前，对于商品房消费者的范围是以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的条件为准，要求已支付的价款应超过合同约定总价款的百分之五十。该批复第二条突破了对支付价款的限制，只是对商品房消费者的购房目的明确以居住为目的，且在一审法庭辩论终结前能够支付全部价款的，均可主张房屋交付请求权或价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权。

三、或对金融债权产生影响

开发商常常为了融资需求，会以在建工程进行抵押，现由于抵押权人债权劣后于商品房消费者的交付请求权或价款返还请求权，将加大金融机构资金回收率的风险，或对金融债权将产生影响。

批复原文如下：

作者：杜霄杰律师

► 恒和信清算与破产法律部专职律师，担任过多家大中型企业破产管理人。业务领域主要集中于破产重整与清算、不良资产、民商事诉讼。