➣疫情期间物业服务企业有哪些防护义务？

      答：依照《物业管理条例》第四十六条规定，物业服务企业应做好管理区域内的安全防范工作。依照《四川省物业管理条例》第四十七条规定，物业服务事项包括小区秩序维护、安全防范、环境卫生及公共设施的维护等。依照《成都市物业管理条例》第六十条规定，物业服务企业应报告小区内重大事件。同时，依照《传染病防治法》第三十一条及《突发事件应对法》的相关规定，任何单位和个人发现传染病人或者疑似传染病病人，均应及时报告。另，成都住建局、卫健委、市场监管局也发布了《关于进一步做好物业管理区域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》（成住建发﹝2020﹞36号）。

      由上可知，物业服务企业在疫情期间，除应做好基本的小区秩序维护、安全防范、设备维护、环境卫生以外，还应做好小区日常消毒、出入管理、防疫知识宣传等工作。对于拒不配合检查检疫的人员，可拒绝其进入小区。另，如发现传染病人或者疑似传染病病人，物业有义务及时向社区、主管部门、疾病防控机构报告。

      ➣疫情期间物业服务企业能否对居民小区实施封闭式管理？

      答：可以。依照《传染病防治法》第四十二条规定，传染病暴发、流行时，县级以上地方人民政府报经上一级人民政府决定，可以“封闭可能造成传染病扩散的场所”。同时，依照成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部第5号通告，全市城镇居住小区（院落），实行限制外来人员进入的“封闭式管理”，人员进入应出具有效证件，并测量体温，物业服务企业应当按照当地政府要求执行。

      ➣物业服务企业能否拒绝外地回蓉人员进入小区？

      答：分为如下两种情况：

      （1）如外地回蓉人员体温正常，无诸如“发烧、咳嗽”等相应症状，物业服务企业不能拒绝其进入小区。物业应做好登记，对于从疫情严重地区回蓉人员，应提醒其在家隔离。

      （2）如外地回蓉人员出现了“发烧、咳嗽”等相应症状，且体温超过37.3度，则物业工作人员应当劝导其就近就医（目前成都市卫健委已公布了197家设有发热门诊医疗机构）。同时，物业应当及时向社区及卫生健康部门报告。如该人员强行进入小区，该行为涉嫌违法，物业可以报警处理。

      ➣业主能否以物业服务企业对新冠病毒疫情防控不力为由拒绝缴纳物业费？

      答：不能。首先，物业服务的内容包括小区秩序维护、安全防范、环境卫生及公共设施的维护等多项内容，新冠病毒疫情防控是物业近期工作重点，但也只是其部分服务内容。其次，“防控不力”偏向于主观认定，难以通过客观标准确定。当然，如果相关政府部门认定物业服务企业在疫情防控期间采取的措施不到位，业主可结合物业服务合同的约定要求酌情减少物业费，但无权不交。

      ➣受疫情影响，业主无法返回房屋，该期间物业费能否减免？

      答：目前尚无法律就此有明确规定。查阅《价格法》、《四川省物业服务收费管理细则》、成都市发改委《关于规范我市物业服务收费管理的通知》等相关法律法规，均未对此作出明确规定。参考其它地区的相关规定（如《陕西省物业服务收费管理办法》），业主可与物业服务企业进行沟通协商，对该期间的物业费酌情下调。

      ➣物业服务企业能否以疫情防控为由，向业主收取相关费用？

      答：分为两类情况：

     （1）物业服务合同有相关约定，依照约定执行；

      （2）物业服务合同没有约定，如果物业服务企业采取包干制，原则上因疫情防控而支出的成本由物业服务企业自担。当然，如果确因采取防控措施导致增加成本过多，物业服务企业可与小区业委会或全体业主协商，考虑从公共收益中提取部分进行补贴。

      如果物业服务企业采取酬金制，其在物业服务资金中按约定比例或数额提取酬金，其余均用于物业服务支出。因疫情期间物业必须采取防疫措施且必然导致成本上升，在告知业委会及业主后，因疫情防控所增加的成本可从物业服务资金中支出，同时物业服务企业应做好相关账务清单。

      ➣因疫情管控，业主未按期缴纳物业费，是否应承担违约责任？

      答：分为两种不同情况。

      （1）疫情管控之前业主已逾期缴费，不得以疫情属于“不可抗力”为由进行抗辩，此时应按合同约定执行。

     （2）管控期间业主逾期缴费，如本人在外地且无法委托代交，并且物业仅有现场交费一种方式，该种情况业主可以“不可抗力”为由进行抗辩。如本人在外地但能够委托代交或者能够通过微信、支付宝、网银等多种电子方式交费，此时对于业主交费而言疫情不构成不可抗力，如业主逾期交费，应按合同约定承担违约责任。

      ➣业主在群内发布或转发疫情谣言，物业服务企业应如何处理？

      答：依照《刑法》、《治安管理处罚法》、《突发事件应对法》、最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部联合制定的《关于依法惩治妨害新型冠状病毒感染肺炎疫情防控违法犯罪的意见》（法发〔2020〕7号）的相关规定，编造并传播有关疫情的虚假信息，或者明知是虚假信息而传播的，属于违法行为，情节严重的，可能构成犯罪。因此，物业工作人员一旦发现个别人员在业主群内散布疫情谣言，应当立即进行制止和解释，并可向相关政府部门举报该行为。

      ➣疫情期间小区实行“封闭式管理”，能否进行装修？

      答：依照成都市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部第5号通告，业主装饰装修、小区水电气管道改造、雨污分流等工程暂缓施工。水电气、路灯等需要急修的，应报社区同意后实施。因此，疫情期间装修工作需暂停。

      ➣疫情期间，物业能否关闭小区内会所、娱乐设施？

      答：可以暂时关闭。会所、娱乐设施均属于人员聚集场所，可能会造成传染病扩散。依照《传染病防治法》第四十二条、《突发事件应对法》第四十五条相关规定，物业服务企业可以暂时关闭或限制使用可能造成传染病扩散的场所。

      ➣业主能否要求物业服务企业披露小区内被隔离人员基本信息（如姓名、房号等）？

      答：不能。《传染病防治法》第十二条的规定，“疾病预防控制机构、医疗机构不得泄露涉及个人隐私的有关信息、资料。”物业服务企业对所获取的被隔离人员基本信息同样负有保密义务，不得对外披露。同时，物业服务企业还应做好对小区其他业主的提醒、解释工作。

      ➣承租人需要交纳物业管理费吗？

      答：承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因此只有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理费的义务。支付物业管理费是基于物业管理合同的义务，房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系，不能混同。但如果房屋租赁合同中承租方与出租方约定，由承租人支付物业管理费，并且物业服务企业也同意向承租人收取物业管理费，那么承租人就有交纳物业管理费的义务。

     ➣如果承租人没有交纳物业管理费，物业服务企业有权要求出租人支付吗？

      答：根据《合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”若出租人和承租人约定由承租人向物业服务企业缴纳物业管理费且物业服务企业也做出了书面确认，那么物业服务企业就不能再要求出租人支付物业管理费，否则若承租人到期未支付物业管理费，出租人就有连带交纳的义务。因此，承租人向物业服务企业缴纳物业费的约定必须得到物业服务企业的确认，若该约定未得到物业服务企业的书面确认，就只能在出租人和承租人之间生效，而对物业服务企业不发生约束力，出租人作为业主就必须对物业服务企业承担责任。

      ➣业主公约对于承租人是否有效？承租人违反业主公约时，作为业主的出租要需要承担责任吗？

      答：业主公约对承租人同样有效。承租人的权利义务来自于其与出租人的约定，但是其约定内容不得违反法律法规和业主公约的规定，承租人作为物业的使用人也要受业主公约的约束。当承租人违反业主公约时，尽管作为业主的承租人没有违反业主公约，但为了督促业主约束非业主使用人遵守业主公约，相关法律法规要求业主对非业主使用人违反业主公约的行为承担连带责任。

      ➣物业服务企业是否有权扣押业主的房屋钥匙？

      答：无权。向业主交付房屋是开发商的义务，若业主已经支付房款，开发商就必须向业主交付房屋。物业服务企业向业主交付房屋是代开发商履行义务，只能以开发商的名义，不能以物业服务企业自己的名义。物业服务企业因为业主拒签业主公约或其他原扣押业主房屋钥匙的行为，是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商履行交付房屋的义务中，是不符合法律规定的。

      ➣物业服务企业告知物业管理费涨价怎么办？

      答：物业服务企业不得单方要求增加物业管理费。物业管理费的收取标准，应以物业管理合同或商品房买卖合同中的约定为准。除因政府调整价格外，开发商和物业服务企业都不得单方提价，若确有必要增加的必须召开业主大会，征得业主同意后方能增加。若物业擅自提高物业管理费的收取标准，业主可以要求物价部门进行协调，也可以通过仲裁或诉讼程序解决。

      ➣业主财物被盗，物业服务企业是否应当赔偿？

      答：一般情况下无须赔偿。但如果盗窃是由于物业保安措施的严重失职造成的，物业服务企业要承担相应责任，如何赔偿需要双方协商。但当物业管理合同有约定，若发生火灾、财物丢失等情况由物业服务企业赔偿，作为对价业主在平时要支付的相应费用，那么就业务财物被盗时，物业服务企业要承担责任。

      ➣因物业管理引起的民事诉讼案件应由哪里的法院管辖？

      答：物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，不应适用专属管辖的规定。笔者认为，签订物业管理服务合同的一方当事人向对方提起侵权之诉的，应适用《民事诉讼法》第28条的规定：“因侵权行为提起的诉讼，由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖”；因物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等产生的合同纠纷，应适用《民事诉讼法》第23条的规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”。

      在现实生活当中，如果业主作为被告的，业主的住所地可能既有在物业所在地的，又有物业所在地以外的，不能简单地认为物业所在地就是被告住所地。物业服务企业的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地，而并非是实施物业管理的所在地，但由于物业管理服务合同、物业管理承包合同、物业委托管理合同等均是在物业所在地实际履行，因此，物业所在地应认为是合同履行地。

      ➣房屋空置的业主能否拒交物业服务费？

      答：不能。物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设施设备的正常运行、绿化管理、清洁卫生、安保等。从费用构成来看，物业服务费不会因为房屋是否空置产生太大的变动，无论是否实际入住，即使交房后就将房屋空置，也要支付相应的费用。根据相关司法解释的精神，业主抗辩应当基于正当理由。业主不得以无需接受相关物业服务或者以未接受服务为由不交纳物业服务费。

      ➣个别业主对业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业不满，能否据此拒交物业费？

      答：不能。业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业并签订物业服务合同，对全体业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同或其履行情况所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不交纳物业费的正当理由。个别业主对物业服务合同或其履行情况有异议的，应当向业主委员会与业主大会客观反映，理性维权。

      ➣业主委员会能否自行解除物业服务合同？

      答：不能。业主委员会解除物业服务合同必须以业主大会的决定为依据，业主委员会或其负责人无权自行作出该决定。

      业主大会不能任意地解聘物业服务企业，而必须按照《物权法》第七十六条规定的程序作出，即“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；…应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。该规定是法律的强制性规定，业主大会议事规则不得变更或者排除适用。至于业主大会的形式，可以集体讨论，也可以书面征求意见。

      ➣物业服务企业能否对违约业主进行罚款？

      答：不能。罚款是行政处罚的种类之一，行政处罚只能有具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施，物业服务企业作为经营主体，不是行政主体，不具有行政处罚权。

      ➣物业服务企业能否以停电断水等方式催缴物业费？

      答：不能。物业服务合同和供水供电合同是两个独立的合同，供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司，并非物业服务企业。在物业服务合同中约定在业主不交纳物业费等违约情况下赋予物业服务企业停电断水的权利是不合理的，这一约定具有涉他性，侵犯了作为合同外主体的供水公司和电力供应公司的权利。物业服务企业擅自停电断水造成业主损害的，应当承担侵权损害赔偿责任。

张德平律师

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