【基本案情】2015年8月，T县国土资源局(下称T县国土局)对“通土拍2015-3-05”地块（下称案涉宗地）建设用地使用权进行公开拍卖。《拍卖须知》载明，土地为现状交付，受让人与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》（下称《出让合同》）时，土地即视为交付等。某市H房地产开发有限公司（下称H公司）报名竞买，其填写《竞买申请书》称“经认真阅读案涉宗地的拍卖文件，并到宗地现场实地踏勘后，完全接受并愿意遵守拍卖文件中的规定和要求，对所有文件均无异议”，并交纳竞买保证金。同月10日，H公司在某省某市政务服务和公共资源交易服务中心举办的拍卖活动中，竞得了案涉宗地使用权，其根据《成交确认书》的规定，缴清了相应税费，并于2015年11月18日支付全部出让价款3750万元。
2015年11月19日，T县国土局与H公司签订了《出让合同》；2016年1月18日，T县国土资源局为其办理了《国有土地使用权证》。其后，该局多次催促H公司按照《出让合同》的相关约定进行开发建设，但未果。
2017年9月，H公司以T县国土局未完成土地拆迁、没有按照合同约定向其交付“净地”为由，将该局诉至某市中级人民法院，主张其以3750万元为基数按照1‰/日支付违约金并相应顺延土地使用年限等。
一审裁判
庭审中，被告T县国土局答辩称，案涉宗地已完成拆迁，属于净地。《拍卖须知》明确规定了“签订出让合同即视为土地交付”，其不仅在事实上完成了土地交付，还将土地使用权登记至原告H公司名下，也完成了法律上的公示，原告的诉请没有事实和法律依据，受诉法院应驳回其诉讼请求。
因原被告双方对案涉宗地是否完成拆迁、是否具备交付条件存在争议，一审法院决定实地查看宗地现状。2017年11月8日，该院经组织现场查证后认为，土地上没有完整的建筑物，但在宗地红线边缘区域尚存些许建筑材料和生活用品，亦有尚未砍伐的树木和未迁移的坟茔。H公司认可案涉宗地在2017年11月10日达到交付条件。
一审法院经审理后认为，《出让合同》系双方真实意思表示，内容不违背国家法律法规规定，合同依法成立，对双方均具有拘束力。根据法院组织双方实地查看土地现状的情况来看，案涉宗地明显不符合约定的交付条件，H公司使用土地开发建设存在障碍，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。遂作出(2017)川19民初48号《民事判决书》，判决T县国土局支付H公司违约金562.5万元，案涉土地使用权出让年限自2017年11月10日起至2087年11月9日止等。
二审裁判
一审判决做出后，T县国土局不服，委托笔者代理上诉事宜。
笔者接受委托后，对案涉宗地的征收、出让、交付程序进行深入调查后发现，一是土地在征收前，某省人民政府下达了明确的征地批文，T县人民政府依法制定了征地拆迁补偿方案，征地实施部门进行了详实的土地征收调查公示，并与被征收人签订了征收补偿协议，兑付了土地征收补偿款，且根据自愿原则已将绝大部分失地农民纳入到社会保障体系。二是案涉宗地规划条件明确，主要道路、水、电通达，完全具备开工建设的基本条件。三是H公司自始至终没有对地块进行过开发，更没有证据证明被征收人以阻工或诉讼等方式主张权属或经济纠纷。T县国土局依法出让的土地，完全符合国土资源部《闲置土地处置办法》关于“净地”的有关规定。四是H公司在取得宗地土地使用权的第15日，即以抵押方式为第三人的借款提供担保，且因不能清偿债务，该地块已被其他人民法院依法进行拍卖，已经产生了新的受让人。五是案涉宗地上的坟茔为无人墓，实际已经进行了补偿。六是一审人民法院对土地的现场查看发生在深夜十一时，案涉宗地面积为33810平方米，手机光亮照度很小，查看范围极其有限，现场所看到的车辙可能是社会车辆取土、挖树时留下，并不能直接证明土地没有完成拆迁。笔者认为一审法院片面认定“净地”标准和违约事实，导致判决认定基本事实不清，且判决结果导致了社会效果和法律效果的严重冲突。据此，笔者形成《民事上诉状》，并系统补充了上述证据材料，依法上诉至某省高级人民法院，请求撤销原判，改判驳回H公司的诉讼请求。
二审过程中，被上诉人H公司辩称：一是《拍卖须知》约定交付土地的时间必须满足土地具备法律规定的交付条件，即政府出让国有建设用地使用权必须完成拆迁安置补偿。在案涉宗地尚未完成拆迁安置补偿的情况下，《拍卖须知》中规定的交付方式违反法律法规强制性规定。二是根据国土资源部《土地登记办法》第二十七条的规定，土地交付不是办理土地使用权证的必备条件，H公司申请办理土地使用权证并不意味着土地已经实际交付。三是从一审法院实地踏勘的情况来看，土地上存在明显的刚刚拆除痕迹，显然是T县国土局为掩饰其未完成拆迁安置补偿事实仓促实施的拆除行为，足以证明宗地在诉讼之前未拆迁完毕。四是H公司利用土地使用权进行抵押融资，是对其经济价值层面的利用，但只有实际交付才能从房地产开发等使用价值角度进行利用，二者属于不同的使用方式。故，H公司利用土地使用权进行抵押融资的行为与交付与否没有任何关系。请求驳回上诉，维持原判。
经过庭审举证、质证和辩论后，二审人民法院认为：案涉宗地《拍卖须知》对H公司具有约束力。T县国土局供应的土地符合《闲置土地处置办法》第二十一条规定的五项条件，达到“净地”标准，H公司认为没有达到交付条件的理由不能成立。H公司在2016年1月8日取得《国有土地使用权证》后，于同年2月2日将宗地使用权用于为他人借款提供抵押担保，现已被人民法院委托拍卖给案外人以清偿债务，足以证明H公司事实上已经对案涉宗地进行使用和处分。H公司未能提供证据证明土地在双方约定的交付时间仍不符合交付条件，其与T县国土局就“自《签订国有建设用地使用权出让合同》之日起视为出让人正式向竞得人交付土地”达成一致的意思表示对双方均具有法律效力，应当认为T县国土局按约向其交付了土地使用权。H公司的诉请不能成立，对T县国土局的上诉意见予以支持，原判认定事实错误，遂做出（2018）川民终723号《民事判决书》，改判撤销（2017）川19民初48号民事判决，驳回H公司的全部诉讼请求。
再审裁判
某省高级人民法院终审判决做出后，H公司不服，向最高人民法院申请再审。
最高人民法院依法组成合议庭，经审查后作出（2019）最高法民申3354号《民事裁定书》，认为H公司主张T国土局违约的事实和法律依据不足，二审法院未予支持其请求并无不当，驳回了H公司的再审申请。
案例分析
本案中，原告H公司起诉的主要理由是被告T县国土局“违约交付净地”，主诉请求是要求其承担违约责任。人民法院审理的焦点应当有二，一是案涉宗地是否达到“净地”标准，二是本案是否存在“违约交付”的事实。两个焦点既有先后，又存在内在逻辑联系。
按照一般理解，与“净地”相对的概念是“毛地”。毛地是指地上存在尚需拆除的建、构筑物及其他设施的土地。净地是指已经完成地上建构筑物拆除，具备动工开发建设基本条件，使用权人能够占有、使用的土地。
国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定，市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。前述规定，应当是对“净地”概念的完整且据法律意义的表述，也是各地人民法院在审理建设用地出让合同纠纷涉及“净地”标准时评判的法律依据。
笔者通过深入调查、补充证据材料，向二审人民法院系统、详实、全面地呈现了T县国土局在出让案涉宗地前，取得了上级主管部门的征地批文，对被征收土地进行了补偿安置且没有权属争议和经济纠纷，对宗地的开发建设进行了明确规划，水电道路通达，完全具备动工开发的基本条件，符合“净地”的客观事实，并最终获得采信。一审人民法院不熟悉“净地”要件，以现场踏勘所看到的局部和表象片面理解“净地”，是导致其认定基本事实不清的重要原因。
关于焦点二，存在违约行为是承担违约责任的前提。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据该规定，违约行为是指“不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”。
法律法规并没有对国有建设用地使用权出让后的交付方式作出明确规定。实践中，多以如下方式操作:一是形式交付，即通过实地踏勘土地、验收红线坐标拐点，核定无误后确认或在相关移交文书上签字确认。形式交付是较为直观的交付方式，只要双方履行了交地手续即完成土地交付。二是登记交付，即将土地使用权登记至受让人名下，受让人在取得土地使用权证书后视为交付。三是转移占有，即土地经一定形式移交后，由受让人实际管控，即视为交付。
土地为不动产，根据《物权法》的规定，登记即为交付。但人民法院在审理土地交付争议时，不仅会审查土地使用权是否已经变更登记，还会考量土地是否能够为受让人所实际管领和控制，即受让人是否能够以自己的意志行使占有、使用和处分的权利。
本案宗地在出让前，《拍卖须知》即载明“土地为现状交付，受让人与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》时，土地即视为交付”，H公司在报名竞买时，明确承诺完全接受并遵守拍卖文件的相关规定和要求。事实上，H公司竞得宗地使用权在与T县国土局签订的《出让合同》中，关于土地交付条件条款的约定为“ / ”（空白），也印证了H公司认可土地已经交付、双方无需赘述交付条件的事实。T县国土局不存在违约交付土地的事实。
再者，H公司在取得宗地使用权后，即以其作为抵押担保对外融资，事实上已经对土地行进行了使用和处分。开发建设是使用，抵押融资也是使用，H公司既已享受土地使用权益，却又诉称出让人违约交付土地，实属自相矛盾，其诉请不被支持也在情理之中。另，笔者通过举证，向二审人民法院呈现了因H公司不能清偿债务、案涉宗地已被其他人民法院拍卖产生了新的受让人，且因本案诉讼未决导致新受让人无法如期取得宗地使用权的事实。强调一审的错误判决导致本案法律效果与社会效果相冲突的后果，强化了二审法官的内心确信。
本案，笔者掌握了类案的审判思维，厘清了争议焦点的内在逻辑关系，有针对性地组织证据，妥善运用诉讼策略，上诉意见最终获得二审人民法院支持及最高人民法院的肯定，有力维护了T县国土局的合法权益。
作者：孟兴炜律师
四川恒和信律师事务所合伙人
