2022年5月30日，何妍雨律师作《执行案件中司法评估与网络拍卖实务》午餐会分享。

◎何妍雨律师

恒和信执委会委员、合伙人

在执行案件中，存在难以发现财产线索、刑民交叉、标的物存在权属争议、案外人异议、资产流拍等问题。办理执行案件对律师的综合能力要求比较高，要求同时具备良好的专业能力和沟通能力，还要能够解决遇到的具体法律问题。

本次分享，何妍雨律师重点分析了房屋处置过程中律师的实务经验，并提出了以下建议：

一、核查房屋信息，判断资产处置权

根据相关法律规定，房屋的处置权归首查封法院享有。律师接到执行案件后，首先建议通过《房屋信息摘要》等文件判断房屋的抵押信息和查封信息，明确首查封法院，并根据当事人为抵押权人、普通债权人、首查封、轮后查封等不同的情形针对性的制定资产处置方案。

二、做好房屋实地走访，搜集房屋评估相关因素

资产评估虽然由评估师出具评估报告，但是作为代理律师，对于资产权属是否清晰、水电物业费是否缴清、案涉房屋是否租赁、承租人情况、资产位置、面积、楼层、欠税情况等综合进行查询，并将可能影响资产评估结果的信息与评估师进行沟通，促进评估结果与资产实际价值一致。

三、核查房屋税款情况，协助资产过户  

实务操作上，应注意税款对房屋过户的影响，比如城镇土地使用税和房产税。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条规定，税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。

因此，在资产拍卖之前，建议执行律师前往税务机关进行了解和问询，以便及时沟通。