近日，#男子157万买到凶宅耽误终身大事#这一话题登上微博热搜，阅读量达4亿人次。
四川观察对该新闻进行追踪报道，我所合伙人杜兴律师受邀就相关法律问题进行了解读。
事件背景
四川95后男子小向称，2021年3月他通过某房屋中介以157万余元购买了一套二手房。入住半年后，小向从邻居口中得知，这套举全家之力买来的婚房竟是“凶宅”。
图片来源：四川观察视频号
得知该房屋内发生过非正常死亡事件之后，他开始向更多邻居求证。经多位邻居介绍，2020年1月，该房屋原房东的小孩意外从窗户坠楼身亡。此事小向也从原房东处得到了证实。
原房东不认可关于“非正常死亡”的说法，而认为这是意外。“这种事情谁也不想发生”，她备受打击，和丈夫也因此离婚。
图片来源：四川观察视频号
原房东认为，向某作为购房人，当时没有了解清楚。而她正处于悲伤之中，不可能逢人就说这事。向某表示，家属的心情能够理解，但作为卖房人，将这样的重大问题进行如实告知是买房方和中介必须履行的告知义务。
为此，小向找到房东要求退房，但遭到拉黑。小向又找到链家要求说法，而链家称他们也是受害者。
图片来源：四川观察视频号
“这是我们举全家之力买的房子。”他原本准备今年结婚，将这个房子作为婚房，但小向的女朋友得知这件事后，坚持不再来居住了。对此，小向非常着急，称此事再得不到解决，自己的终身大事就要被耽误。
2022年7月22日，链家公司门店负责人表示，链家会履行承诺，按相关流程对该房屋进行回购，并退还佣金。链家现初步认为，前房东向客户和中介公司隐瞒了该房内曾发生“非正常死亡”相关信息，但还需要等法院的判决，从法律程序上确认其“凶宅”性质之后，链家才能着手进行回购事宜。
目前，小向已将原房东和四川链家房地产经纪有限公司诉至法院。
律师说法
为此，四川电视台非常话题栏目组采访了我所合伙人杜兴律师，针对该案解答相关法律问题。
图片来源：四川观察视频号
1.房东和房屋中介不告知“凶宅”的行为，是否构成欺诈？
“趋利避害，畏死乐生”是人的本性，再加上一些传统文化习俗的影响，生活中我们多少会有些“忌讳”，就像小向买到的房子，因发生过非正常死亡案件而被视为“凶宅”，这虽然不是法律上的概念，但符合我们一般民众的朴素情感。
在这一点上，从房东的角度而言，如果购房前卖房者未明确说明房屋内发生过自杀、他杀、意外死亡等非正常死亡事件，导致购房者误买了这类房屋，是有可能被认定为构成合同欺诈的。
实践中，法院一般认为，当事人订立合同应当遵循诚实信用原则，卖房人对此类事件确实明知，但又不对购房人进行披露，导致购房人在违背真实意思的情况下签订合同，卖房人的行为构成欺诈。
从中介的角度而言，中介对于买卖双方订立合同的相关事项有义务如实告知，如果中介明知是“凶宅”而不告知购房人则可能构成欺诈。如果中介并非“明知是凶宅”而故意隐瞒，则中介可能是在房屋筛查方面没有做到位。
民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，不得违反法律，不得违背公序良俗。虽然现行法律中没有关于卖房者应主动披露房屋是否发生过非正常死亡事件的强制性规定，但择吉而居是人们对美好生活的追求，应当予以尊重和遵守。而“凶宅”虽然不影响房屋的正常使用，但就一般的交易观念而言，极有可能会影响到购房者的购房决定以及房屋的市场价值。因此，基于诚实信用原则及公序良俗原则的要求，卖房者有义务主动告知房屋发生过非正常死亡的信息。
2.该男子是否可以申请撤销购房合同？
如前所述，“凶宅”本身并不构成合同撤销的法定事由，但在卖方刻意隐瞒“凶宅”的事实，对买方构成合同欺诈的情形下，买方可以按照《民法典》148条的规定“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，请求撤销双方签订了购房合同的这一民事法律行为。
3.该男子是否可以要求房屋中介承担赔偿责任？
任何买卖关系都应当建立在“诚实信用”的原则之上，“凶宅”，也就是发生了非正常死亡事件的房屋，虽然在客观上没有影响房屋的实际使用价值，但却会严重影响购房者的心理感受，从而造成交易价值降低，这在市场交易中被视为房屋的重大瑕疵。
因此，除了按照合同约定的解除、赔偿、回购等条款进行维权外，买房人在不解除购房合同时，可以要求出卖人对房屋价值因此受到的贬损部分进行赔偿。
4.购买二手房的时候，应该重点注意哪些问题？
除了对房屋的现状进行实地验看以外，买房人可以通过物业、邻里了解房屋的过往使用情况。同时，购房人应重点对以下问题进行审查：
01 购买二手房应当了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋，比如单位保留有优先收购权的公有住房，需征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见；
02 查看该房屋是否有房屋共有权人，此次交易是否经过了共有权人的书面同意；
03 如果房屋已被抵押，则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件；
04 买方在核实房产情况的同时，应当注意对房屋连带户口关系的核查，卖方应在售出房屋之后将家人的户口同时迁出。
