借名买房在实务中较为常见，借名人往往存在“逃税、规避限购、限贷政策，或隐瞒财产、逃避债务甚至是逃避财产申报等不法目的”。而在婚姻家事领域，当子女出现感情危机、发生离婚纠纷时，不少父母出于维护财产目的便起诉子女主张借名买房，子女名下的房屋应归其所有。此时，借名买房能否成立将直接影响子女离婚时的共同财产分割，利益冲突巨大，值得重点关注。
一、典型案例
案情概要：男方母亲起诉男方，请求确认男方名下房屋归其所有并腾退房屋。主要理由为，其本打算购房养老，但因年龄过大无法办理按揭贷款遂以其子名义签订购房合同、办理按揭贷款。房屋购买后一直由男女双方居住，但首付款、按揭款均由男方母亲支付。诉中男方自认与母亲存在借名买房关系，女方对此予以否认。
裁判结果：法院认为，因男方与原告系母子关系，存在较为亲密的亲属关系，不能简单依据出资判断权属。自认可能损害女方权益，本案不宜直接适用自认原则；房屋购买时男方在适婚年龄，父母为子女出资购房作结婚准备，并不鲜见，也符合人之常情；原告从未与女方谈及借名买房情况，若存在借名买房，其行为明显不符合一般理性正常人的行为方式；基于原告与男方存在较为亲密的亲属关系，原告为购房出资的行为存在多种可能性，本案现有证据无法对原告主张的借名买房形成高度盖然性。据此，驳回原告的诉讼请求。
分析评论
笔者检索发现，成都地区绝大部分案件均因原告证据不足而未支持借名买房。其中，支持判例多为存在书面协议等直接证据或间接证据非常充足。透过实务判例，有如下两方面的问题值得注意：
（一）借名买房成立与否的主要考量因素
梳理相关判例，如下事实因素可能影响法院认定是否成立借名买房：
1.借名买房的原因（理由）是否必要、合理；
2.借名人参与购房（看房、选房）情况，其对房屋的了解程度；
3.购房合同的签订主体、签约过程；
4.购房款、税费、维修基金的缴纳主体；
5.购房款（定金、首付款、按揭款）是否全额缴纳；
6.房屋装修主体、家具家电购买主体；
7.房屋的占有、使用（缴纳物业费、水电气费、网费等）、收益主体；
8.权属证书、凭证票据、贷款卡等原件保管主体；
9.借名人在诉前是否主张过借名买房；
10.子女之间的夫妻财产约定、离婚协议等材料中载明的房屋归属情况。
笔者认为，房屋为当前我国绝大部分家庭的重要资产，对借名买房宜从严认定。不能简单凭父母年龄过大无法贷款、父母全部或部分出资、房屋长期由父母居住等就轻易认定成立借名买房。特别是在子女发生感情危机的情况下，父母主张借名买房存在着极大的虚假陈述、恶意串通风险。而从实务判例来看，法院对借名买房的认定也非常谨慎，原告主张借名买房往往面临巨大的败诉风险。
当然，在不成立借名买房的情况下，还有可能成立借钱买房。而从实务判例来看，对父母购房出资，存在借贷、赠与、目的性赠与等多种观点。笔者发现，有部分法院在论证借名买房不成立的同时直接对父母出资性质作出认定，直接将出资作为赠与处理。笔者认为，这种处理方式有违不告不理之嫌，对购房出资问题宜另案处理。事实上，实务中有不少借名买房纠纷案件法院也仅对是否成立借名买房作出判断，将出资争议另案处理。
（二）法院能否直接判决确认所有权
如果借名买房成立，法院能否在裁判中直接确认所有权？对此，一度存在争议：
一种观点认为，在不涉及第三人利益的情况下，从保护事实物权人的角度可以直接确权。
1.四川省高级人民法院判例
典型裁判：（2019）川民申913号民事裁定书
裁判摘要：申请人主张，即使达成关于房屋所有权归属的合意，也不能直接据此要求确权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定适用前提系登记错误，借名买房不属于登记错误。本案的实质为合同纠纷，曹某杰不是合同相对方，被告主体不适格，曹某余、肖某珍起诉曹某杰要求确认所有权没有请求权基础。四川省高级人民法院审查认为，关于借名买房的性质与效力，理论界与实务界均存在争议，并无法律明确规定，遂驳回再审申请。
2.成都市中级人民法院判例
典型裁判：（2018）川01民终12634号民事判决书
裁判摘要：在不涉及第三人利益的情况下，当事实物权与法律物权发生不一致时，法律注重客观事实，虽然事实物权人对不动产的支配缺少登记的公示形式，但只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属，就应当保护该事实物权人的真实权利。在以他人名义购房的情况下，实际购房人能够提供充分的证据证明其为真实的购房人，且能够证明购房款由其支付，则可确认其为房屋的实际所有权人。……由王某哲父母出资购买，并将诉争房屋登记在陈某玥名下的行为，其真实意思是王某哲与陈某玥达成了隐名购房协议。诉争房屋现并无第三人主张权利，故根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，王某哲请求确认为诉争房屋归其所有的诉讼请求，一审法院予以支持。关于王某哲提出的陈某玥协助其将诉争房屋所有权过户至王某哲名下的诉讼请求，其性质仍然是确认之诉。二审维持原判。
相反观点认为，即便存在借名买房行为，成立的是债权关系，借名人只能对登记权利人享有债权请求权即请求协助办理过户登记手续，而不能直接请求确认所有权。
1.四川省高级人民法院判例
典型裁判：（2018）川民再378号民事判决书
裁判摘要：在借名买房的情况下，潘某和青某所签订的《购房协议》虽合法有效，但只在其内部产生债权债务关系，不发生物权变动的效果，潘某享有的仅是债权请求权。
2.成都市中级人民法院判例
典型裁判：（2021）川01民终17852号民事判决书
裁判摘要：本案涂甲以与涂乙之间存在借名买房法律关系为由提起本案诉讼，涂甲提起本案诉讼的理由和事实依据是与涂乙之间的合同法律关系，故本案的案由应为合同纠纷，而非物权纠纷。涂甲主张的与涂乙之间的借名买房协议属于债权，仅具有债权的效力，不能直接产生物权变动的法律效果。
从当前理论与实务来看，主流观点已倾向于不能直接确认所有权。主要理由包括：
1.借名买房不属于登记错误，借名人仅享有债权请求权。
最高人民法院认为，“《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。借名人借用出名人的名义购买房屋，故意将房屋登记在出名人名下，不属于该条规定的登记错误等情形。在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人仅享有债权请求权，不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，这是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。”而成都市中级人民法院的新近判例也持该观点。
2.直接确认所有权可能损害第三人利益、公共利益。
在当前房屋多为按揭房的情况下，直接确认所有权将损害抵押权人合法权益。此外，直接确认所有权还可能导致国家税款流失，涉嫌损害公共利益。
3.支持过户足以保护借名人权益，其应自担风险。
在存在真实的借名买房关系下，支持过户（转移登记）足以保障借名人的合法权益，在房屋完成过户后借名人即能获得房屋所有权。即便因借名人不具备购房资格、房屋存在抵押权等障碍而无法过户，这也仅为一时的履行障碍，待障碍消除后借名人仍可要求出名人协助过户。退一步讲，即便因种种原因无法过户，这也是借名人为其规避限购、限贷等故意造成登记簿名不符实所应承担的风险。
作者 | 蒲毅律师
四川恒和信律师事务所
中国法学会会员、第十届中华全国律师协会婚姻家庭法专业委员会委员，第十届四川省律师协会民商事专业委员会秘书长，成都市律师协会第七届婚姻家事法律专业委员会副秘书长，四川省专业律师（婚姻家庭），2017-2018年度成都市优秀律师。
