■高兴佳律师
四川恒和信律师事务所
近期，我所高兴佳律师受邀参加成都市广播电视台新闻频率（FM99.8）《998法治大讲堂》 普法节目录制，就“买卖二手房如何避坑”相关内容进行了分享。《998法治大讲堂》视频直播在成都市司法局、成都广播网网站同步进行。
案情回顾
小张和小薇是一对普通的夫妻，两人工作十多年，眼看着孩子即将上小学，于是决定拿出多年攒下的积蓄购买一套住房。夫妻俩也在房屋中介处看过几套房，但尚未找到理想房屋。一天，同事向小张提起有朋友正打算出售一套房屋，小张立马要到了房东李四的联系方式。
李四带小张夫妻俩去看房。到了门口，李四敲了敲门，只见开门的是个年轻人，李四和年轻人也并未搭话，只是张罗着让小张夫妻俩进门看房。小张发现房屋里住了几个年轻人，也没在意，在查看了李四的房产证后，当天便与李四敲定房屋价格，手写了一份购房合同，约定房屋总价100万元，签订合同当日支付10万元定金，过户并结清水电等费用当日付清全款。
签订合同并定金支付后，小张夫妻开心的四处筹钱，准备过户交房付尾款。二人憧憬着搬入新家的生活。为研究新家的装修方案，小张夫妻自行前往了房屋处，但这次开门的是位老太太。
小张夫妻顿时傻眼了，立即联系了房东李四，询问情况。
突生变故，小张夫妻对能否顺利拿房十分担心。虽然后来又几次问房东，但房东只是强调房屋产权没问题，也没出租。小张也数次上门问过老太太的意见，老太太仍然坚持不搬离。转眼间到了合同约定的过户时间。房东李四在催小张办过户。
又过了几日，小张收到了房东李四发来的《购房合同解除通知》，称买方违约故而解除合同，并不退还10万元定金。
小张夫妻收到通知后即气愤又委屈，明明是房东违约，怎么反而倒打一耙，解除合同没收定金，于是将房东诉至法院，要求房东退还10万元定金并且承担违约金10万元。法院为查清事实，在诉讼过程中，依法追加了李婆婆作为第三人参与诉讼。最终法院经审理后认定卖方违约，判决卖方李四向买方小张夫妻双倍返还定金。【文中人物、单位均系化名】
律师解答
问题 1 >>什么是违约？
民法典第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”我们认为“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定”即是违约。
问题 2 >>本案中卖方是否为违约方？
本案中，买方和卖方都认为对方为违约方。民法典第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”第五百九十八条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”
卖方在签订购房合同时未告知买方所售房屋由第三人李婆婆占用的事实，已是违背诚信原则。且作为房屋出卖人，卖方负有向买方交付房屋并办理不动产权转移登记的义务。在买方告知李婆婆拒绝搬离房屋的情况下，卖方既未协助买方验房以证明自己对案涉房屋具有控制权，也未采取其他措施证明其能够履行交付案涉房屋义务，构成违约。
问题 3 >>本案中买方是否为违约方？
民法典第六百一十四条：“买受人有确切证据证明第三人对标的物享有权利的，可以中止支付相应的价款，但是出卖人提供适当担保的除外。”
虽然案涉房屋不存在办理不动产权转移登记的障碍，但买方购买房屋的目的必然包括对房屋的控制使用权。买方在签订购房合同后发现房屋被李婆婆占用，李婆婆明确表示拒绝搬离房屋，且李婆婆确实系房东李四的姑妈，视为买方有确切证据证明李婆婆可能就案涉房屋主张权利，买方可以中止支付剩余购房款。故而，买方不构成违约。
问题 4 >>什么是定金？
民法典第五百八十六条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”第五百八十七条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”
根据上述规定可知，定金是对债权实现的一种担保，是一方在履行前预先付给另一方一定数量的货币或者其他代替物。买方违约，定金不退；卖方违约，定金双倍返还。同时需要注意，定金数额不得超过合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力。
问题 5>>“定金”是否等同于“违约金”？
“定金”与“违约金”有类似之处，但也有很多区别之处，并不等同。
定金在性质上是违约定金，具有预防违约的性质，因此它与违约金在目的、性质、功能等方面有类似之处。
但二者也有所区别：定金是签订合同时或之前预先支付的，作为签订合同或履行合同的担保，具有双倍返还的惩罚性；违约金是双方在合同种约定的，违约方应支付的赔偿金。定金是根据交付具体情况才生效，也就是说，即使双方合同约定了定金及定金金额，但是定金实际没有交付或交付金额与约定金额不符，则以定金实际的交付情况而确定，若未交付则定金条款不生效，交付的与约定不符则视为实际变更;而违约金是诺成生效的，只要双方签字约定，就具有法律效力。
问题 6 >>买二手房如何避坑？
作为二手房的购买者，应当关注房东在售房中的重要义务是否可顺利履行，即交房与过户。
在签订购房合同前，一定要实地查访房屋的占用状态，比如是否出租，是否被他人占用。如果房屋处于出租状态，因为“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖不能对抗在先成立的租房买卖。即使房屋产权发生变更，只要租房合同还没到期，租客就有权利住在里面，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。如果被他人占用，则可能不能顺利交房。
签订购房前，建议同房东一起前往房屋所在地不动产中心打印房屋信息，仔细查看房屋的产权人信息，如果有多个共有产权人或为夫妻共有的房屋，一定要征得所有产权人同意；如果房屋有查封信息，则房屋查封期间无法办理过户；如果有抵押信息，也需要了解抵押情况，建议解除抵押后过户。
另外，建议买方还要了解下房屋是否有拖欠的水电、物业等费用以及拖欠的具体金额。
问题 7 >>作为卖方，如何关注买方的“付款”义务能顺利履行呢？
当然，在收到全款后再过户交房对于卖方是最保险的，但对于买方则不公平，很多买方也不会同意这种交易方式。为了保障卖方的安全，可以考虑通过资金监管的方式。
资金监管是指买卖双方的交易资金由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转，该账户属于银行。当规定期限内买方过户后，该资金将划转到卖方的账户下，否则将划转到买方账户下，因此资金监管需要买卖双方都在监管银行开有账户，银行是资金的监管主体，从而保障了买卖双方的交易资金安全，维护了买卖双方的权益。
问题 8 >>买卖房屋发生纠纷，应该去哪个法院起诉呢？
《民事诉讼法》第三十四条：“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。”
房屋属于不动产，买卖房屋发生的纠纷属于“不动产纠纷”，则根据法律规定，属于专属管辖，由不动产所在地，即房屋所在地的人民法院管辖。
