核心观点：夫妻一方在婚姻关系存续期间与另一方共同出资购买房屋并共同偿还贷款，仅因特定住房限购政策限制而作出经公证的放弃房屋权属声明，导致房屋登记于另一方个人名下的，该房屋仍应认定为夫妻共同财产并依法予以分割。

一、案情概要

2017年3月26日，成都施行《关于印发〈关于落实我市住房限购政策的具体操作规则〉的通知（20170326修改稿）》（以下简称《限购操作规则》），规定“夫妻双方仅一方符合限购政策的，不能以共有方式购买住房”，该政策执行至2018年5月25日，后被《2018年成都市住房调控政策知识问答(四)》替代，新政策明确“夫妻双方共同购房的，只须一方具备购房资格即可”2。

2018年1月，为使女儿就读优质小学，李某与张某共同出资购买案涉房屋，此时李某不具有购房资格。2018年1月23日，李某在公证处签订《声明书》，载明：“本人与张某系夫妻关系，张某欲以其个人名义购买案涉房屋的不动产，并向银行申请按揭贷款，现本人郑重声明如下：一、上述不动产系我的配偶张某以其个人名义购买，产权登记在张某个人名下，属其个人单独所有，我不享有任何权利。二、我与张某作为共同借款人向银行申请上述不动产的按揭贷款，我与张某共同偿还贷款。”

2024年双方发生离婚纠纷，关于案涉房屋的分割双方存在分歧。李某认为，案涉房屋系双方共同出资购买，其签订《声明书》是基于特定的限购政策，并非真实意思，案涉房屋应作为夫妻共同财产分割，而张某则认为基于公证《声明书》约定案涉房屋属于其个人财产，不应作为夫妻共同财产分割。

二、裁判摘要

（一）一审：成都市青羊区人民法院（2024）川0105民初11857号

一审法院认为，位于成都市青羊区×号房屋，根据《公证书》内容，李某与张某已就该房屋的所有权进行了约定，即案涉房屋属张某个人单独所有，李某不享有任何权利。该公证书的约定不违反法律规定，对双方均有约束力。故该房屋归张某所有，剩余贷款由张某偿还。

（二）二审：成都市中级人民法院（2025）川01民终2551号

二审法院认为，上诉人李某向本院提交的《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》《成都市存量房买卖合同》《购房资格告知书》、李某身份证、《四川省社会保险个人参保证明》、“成都房产权证圈”微信公众号文章、“成都房产金融圈”微信公众号文章、郫都区人民政府网站页面、“四川天府新区物业管理协会”微信公众号文章、成都市住房和城乡建设局网站截图、《声明书公证书》、链家工作人员袁某（音）、杨某（音）录音文字整理等证据，结合被上诉人张某的质证意见，本院认为，该组证据可以证明案涉房屋属于限购范围，李某存在限购情形，根据当时成都市的限购政策，以张某个人名义购买案涉房屋，并根据相关部门要求办理公证手续符合现实，能够证明上诉人关于因房屋限购而公证放弃案涉房屋权属的证明目的，本院予以采信。……

关于案涉房屋是否应该作为夫妻共同财产予以分割以及如何分割问题。位于成都市青羊区×号房屋购买于夫妻关系存续期间，李某虽然写了声明书放弃权利，但该声明书同时写明李某与张某共同偿还贷款。结合李某提交证据所证实，2018年双方购买案涉房屋时，按当时购房限购政策的规定，李某属于限购范围，李某不能作为房屋共有购买人。而张某称，之所以将该房屋公证为其个人所有，是双方达成一致，张某承诺出售自己婚前所有的房屋后，购买商铺登记为共同所有，因此李某自愿放弃该房屋的权利。而事实上，购买案涉房屋几年后才购买商铺，且张某购买商铺时间早于出售其婚前房屋的时间，加之其婚前购买的房屋也存在在夫妻关系存续期间共同偿还按揭贷款的情形，因此，其关于双方有上述约定的主张，不具有合理性。本院认定该房屋属于夫妻共同财产。本院对李某关于分割该房屋的主张，予以支持。一审将成都市青羊区×号房屋认定为张某个人所有不当，本院予以纠正。

三、理论分析

本案二审改判的核心争议是：夫妻一方因限购政策作出的公证放弃房屋权属声明，能否排除夫妻共同财产认定。一审仅对《声明书》效力作形式审查，二审则结合政策背景、共同还贷事实及意思表示真实性进行实质审查后改判。但遗憾的是，一、二审裁判说理均较粗略，尤其法律适用部分论证严重不足，削弱了其法律适用参考价值。基于此，笔者结合代理该案的思考，对本案法律适用问题展开分析，以充分发掘该案参考价值。

笔者认为，从法律层面看，李某发表案涉公证声明系基于特殊且合法性、合理性存疑的限购政策，并非真实意思表示，应当依据《民法总则》等规定归于无效。具体而言：

（一）特殊限购政策的客观存在及强制性影响：法律依据与冲突分析

案涉《声明书》的签订直接源于2018年成都市施行的特殊限购政策。根据李某提交的《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》及《限购操作规则》，其中“夫妻双方仅一方符合限购政策的，不能以共有方式购买住房”的规定，实质构成对公民合法权益的不当限制，具体表现为：

1.与民事立法中夫妻共同财产原则的冲突

《婚姻法》第17条第1款明确“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”该条确立了婚姻存续期间所得财产的共同所有原则，其法理基础在于“婚姻共同体”理念——夫妻在婚姻中形成经济与生活共同体，财产取得与增值依赖双方共同贡献，除非有真实有效的相反约定，否则应共享共担。而案涉限购政策禁止“仅一方符合资格的夫妻以共有方式购房”，实质上强制剥夺了未达限购条件一方的共有权登记权利，与《婚姻法》第17条的原则性规定直接冲突。

2.与物权登记制度的冲突

《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条明确物权登记的核心是“公示公信”，而非对民事主体共有权的限制。限购政策以“资格”为由禁止共有登记，本质上是通过行政手段干预民事主体的物权取得方式，超出了“合理调控”范畴，构成对《物权法》基本原则的违反。

3.违反行政法比例原则

根据《行政许可法》第11条“设定行政许可，应当遵循经济和社会发展规律，有利于发挥公民、法人或者其他组织的积极性、主动性，维护公共利益和社会秩序，促进经济、社会和生态环境协调发展”，以及行政法比例原则的核心要求（手段与目的需具有必要性、适当性），行政政策的制定需兼顾“调控目的”与“公民权益保护”。案涉限购政策以“限制共有登记”调控楼市，过度牺牲了婚姻中弱势一方（如本案李某）的财产权益，且未提供替代方案（如允许附条件共有登记等），明显违反比例原则，属于对公民财产权的不当干预。

在此政策强制下，李某因社保年限不足被限购，为满足“单人购房资格”以实现家庭购房需求（如女儿入学），不得不与张某签订《声明书》并公证，形式上“放弃共有权”，实则为规避政策的技术性安排，与李某“共同购房”的真实意愿完全背离。

（二）非真实意思表示的证据印证与利益失衡风险

李某的行为与声明内容存在根本矛盾，足以证明其无放弃共有权的真实意愿：

1.《声明书》明确约定“双方共同偿还贷款”，而房屋所有权与还贷义务具有对应性——若李某真实放弃权利，无需承担还贷义务；反之，其持续还贷行为表明仍追求房屋利益，与“放弃权利”的声明形成内在冲突。

2.李某提供的中介人员录音等证据证实，发表声明系应银行要求及政策限制；结合其购房时名下无其他住房、向亲友借款出资的事实，“放弃共有权”明显违背日常生活经验。若简单认可声明效力，将导致获得房屋的一方（张某）在离婚时否认政策背景，使李某“出资还贷却无权属”，严重损害妇女权益，造成实质不公。此类因特殊限购政策引发的纠纷并非个案，早在2020年律师界已发布《关于〈放弃房屋共有权声明〉的法律风险提示》3，足见其普遍性与危害性，无视该背景将危及社会稳定。

（三）公证效力不影响意思表示真实性的判断

尽管《声明书》经公证，但基于通谋虚伪意思表示的特殊性，公证机构难以做到有效审查，不能当然认定意思表示真实。根据《公证法》第36条“经公证的民事法律行为、有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外”，本案中李某提交的政策文件、中介录音、共同还贷记录等，已形成完整证据链，证明声明系在政策强制与银行要求下作出——公证机构因当事人未披露真实动机（规避政策），无法通过询问发现虚假表示，故不能以公证为由否定其虚伪意思表示的本质。

综上，案涉《声明书》不符合《民法总则》第143条“意思表示真实”的核心要件要求（民事法律行为有效需具备“意思表示真实”等要件），其“放弃权利”的表述构成《民法总则》第146条规定的“双方通谋的虚假意思表示”（行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效），表面行为无效；隐藏的“共同购买并共有房屋”合意（体现为共同出资、共同还贷）系真实意思，合法有效。司法机关通过实质性审查意思表示真实性，既可避免机械适用书面约定导致的不公，也为类似限购政策下的夫妻财产纠纷提供了裁判指引——形式合法需以实质正义为基础，方能维护婚姻家庭领域的财产公平。

 注释 

[1]本案关于案涉房屋的分割、归属还涉及夫妻间房产给予（赠与）的法定撤销问题，因涉及事实认定问题，在此不赘。

[2]该政策文件因故难以从官方渠道查询，目前仅部分网站、微信公众号可以。例如：“2017最新成都限购具体操作细则（3.26修改稿）-从业人员必看”，“成都房产金融圈”微信公众号2017年3月27日。

[3]“关于《放弃房屋共有权声明》的法律风险提示”，“蓉城少家审判”微信公众号2020年5月23日。