前 言

本文讨论重点：二手合同房买卖中出卖人毁约不交付房屋如何处理？二手房买卖合同中是否可以约定将房屋过户登记给第三人？二手合同房买卖中已约定由买受人承担合同履行期间的月供本息的情形下，对于出卖方拒不交付期间自行偿还的贷款利息部分买受人是否承担？出卖人拒不交付期间对房屋进行装修形成的价值添附是否应当由买受人补偿如何认定？

二手合同房买卖是指，出卖人与开发商签订房屋买卖合同并完成合同备案相关手续后，在出卖人尚未取得房屋产权证之前，出卖人将该房屋向买受人出售的买卖行为。

我所张广宇律师接受谢某某委托，就因金某、何某某（出卖方）毁约而导致谢某某、谢某（买受人）不能取得案涉房屋的二手合同房买卖纠纷进行了代理。该案案情复杂，经一审、二审、再审后取得胜诉，并引发关于拒不交付期间出卖人自行偿还贷款利息、进行房屋装修形成的装修款等期间损失由谁承担的另案诉讼，也取得胜诉。在此，就相关问题进行介绍。

案情简介

2016年1月2日，金某、何某某与某开发商签订案涉房屋的商品房买卖合同，并完成签约备案。该房屋由金某、何某某共有，房屋总价款657580元，由金某、何某某向某银行办理了20年的按揭贷款，并取得预抵押登记。

2016年11月23日，谢某某与金某、何某某、中介公司签订《房地产买卖合同》，约定由谢某某购买案涉房屋，合同约定：1.成交价为73万元，由谢某某通过组合贷款付全款；谢某某在2016年11月23日支付定金5万元；2.双方做完预约合同公证当日支付首付款20万元，支付时间约定在2016年12月31日之前支付，谢某某领取新产权证并通过银行贷款审批后，由贷款银行划付房款48万元给金某、何某某；3.金某、何某某取得产权后，三方共同前往房地产交易中心办理相关产权过户手续；4.双方均知晓此交易方式为合同房交易，谢某某接收后，使用权归谢某某所有，谢某某可进场装修入住；双方完成预约合同公证之后，每月月供由谢某某承担（从2017年1月开始），且约定月供的本金在房屋总价中减除；5.金某、何某某将房屋过户到谢某某指定的第三人名下；6.金某、何某某在签约后提出不出售此房的，视为违约，应在全额承担已发生的交易税费的同时，按定金罚则承担违约责任。

合同签订当天，谢某某向金某、何某某支付定金5万元。2016年12月21日，金某、何某某出具收据收到谢某某支付的首付款20万元。2016年12月28日至2017年5月29日期间，谢某某指定人谢某每月向金某名下某银行账户转账，每次转账金额均为2700元，为支付合同约定的房屋月供款。2017年6月开始，谢某欲继续支付月供款时，银行系统提示交易失败无法转入。

2017年3月24日，金某与谢某某通过微信沟通，陈述因何某某表示以后要自己居住在案涉房屋，故不愿意办理接房和房屋过户手续，也不需要谢某某继续支付房屋的月供款。

2017年4月12日，开发商向金某、何某某寄送案涉房屋的收房通知书。截止一审案件开庭时，金某、何某某已实际完成交房手续。

2020年10月14日，金某、何某某向某银行还清案涉房屋剩余贷款及利息共计331636元。2021年3月23日，谢某某向金某转款452200元。

2019年，谢某某向成都市武侯区人民法院起诉要求确认房屋买卖合同有效、进行案涉房屋过户并要求金某、何某某承担违约金，一审未支持谢某某房屋过户的诉讼请求；谢某某上诉后，二审法院改判支持谢某某房屋过户的诉讼请求；金某、何某某就此申请再审，再审法院驳回其再审申请。

再审申请被驳回后，金某、何某某另案就房屋买卖差额款、利息、房屋装修款向谢某某、谢某主张权利，经一审法院判决驳回其全部诉讼请求。

相关争议焦点

一、谢某某能否要求金某、何某某就案涉合同房房屋进行过户，以及能否要求过户给第三人。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，“下列房地产，不得转让：...（六）未依法登记领取权属证书的...”。据此，就合同房而言，出卖人金某、何某某并未取得房屋产权登记证书，谢某某要求金某、何某某进行房屋过户的诉讼请求，是否属于法律上不能履行的情形存在较大争议。

对于过户给第三人，可能涉及规避购房政策、税收等相关法律法规的情形，一般法院将对此谨慎审查，因此在审判实务中也存在较高证明要求。

二、金某、何某某能否要求谢某某就房屋买卖合同履行期间案涉房屋实际交付之前，金某、何某某支付的贷款利息、房屋装修款要求谢某某承担。

谢某某与金某、何某某之间签订的房屋买卖合同已明确约定合同履行期间“由买受方代出卖方支付每月按揭房款”，在这种情形下，金某、何某某拒不向谢某某进行房屋交付后，对案涉房屋进行了装修，同时自行继续按期支付剩余银行贷款本息，后又自行结清全部剩余贷款本息，该期间产生的利息费用、装修费用最终应由哪方承担存在较大争议。

法院裁判要旨

一、关于二手合同房过户及过户给第三人问题

1.一审成都市武侯区人民法院认为，金某、何某某从开发商处购得案涉房屋，至今尚未获得房屋所有权登记，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，“下列房地产，不得转让：...（六）未依法登记领取权属证书的...”，因此二人与谢某某签订的《房地产买卖合同》违反了法律规定，属于法律上不能履行的情形，其要求二人继续履行合同约定的交付房屋和办理产权登记的请求违反法律规定，不予支持。

2.二审成都市中级人民法院认为，谢某某在合同签订后按约履行合同义务，金某、何某某收到款项后，未按约定履行办理预约合同公证的义务，并于2017年3月24日，向谢某某表示不愿意接房和办理房屋过户手续，也不再需要谢某某继续支付房屋的月供款。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应该按照约定全面履行自己的义务”及一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，金某、何某某构成违约，应当承担继续履行的责任以及承担其他违约责任。本案中，谢某某作为守约方已明确主张继续履行合同约定义务。虽然双方订立合同时，案涉房屋为合同房，并负担有银行按揭贷款，但根据一审查明事实，金某、何某某已经实际完成收房手续，并取得对案涉房屋的实际控制。二审中，案涉房屋按揭贷款发放银行亦明确表示，若案涉贷款偿还完毕能协助办理案涉房屋抵押登记注销手续。谢某某在二审中明确表示，愿意一次性结清案涉房屋贷款让发放银行解除抵押权，并按照法律规定缴纳相关房屋税费。综上，案涉《房地产买卖合同》不存在法律上或事实上履行不能履行。

案涉《房地产买卖合同》补充条款明确约定：”甲方（金某、何某某）过户到乙方（谢某某）或乙方指定人名下。”二审中，谢某某认可开发商提出的将案涉房屋过户到金某、何某某名下后再按照二手房交易变更登记至指定人谢某名下。故对谢某某诉请代金某、何某某向贷款银行偿还案涉房屋未还的全部贷款本金及利息，以消灭其抵押权，金某、何某某与开发商将案涉房屋产权变更至谢某名下的主张，本院予以支持。

再审四川省高级人民法院认为，根据金某、何某某与谢某某、中介公司签订《房地产买卖合同》第十条”补充条款”的约定，金某、何某某与谢某某双方在签订合同时，均知晓是进行合同房交易，双方约定由谢某某在接房后享有使用权并可进行装修入住，并由金某、何某某将案涉房屋过户给谢某某或谢某某指定的人。故在案涉房屋具备上述合同约定的支付、过户条件后，金某、何某某应当依约履行合同义务。二审判决非仅依据开发商的陈述意见以及谢某某的认可作出金某、何某某应交付、过户案涉房屋的判定。（2018）川01民终14064号民事裁定书认定谢某非金某、何某某与谢某某签订《房地产买卖合同》的合同相对人，不享有合同权益，不能作为合同相对人进行起诉，以及谢某作为案涉房屋过户变更登记的登记人的法律关系并不冲突。本案中案涉房屋交易是否存在偷逃交易税费的问题，应属税收征收监管部门管理职能范围，金某、何某某以此作为其不履行合同义务的事由并无法律依据。

关于金某、何某某提出本案二审判决漏引法律条文导致法律适用错误的问题，经查本案二审判决裁判叙理部分已对本案法律事实及适用法律进行了说理阐述，而二审法院仅引用程序性法条确有瑕疵，但不属于影响二审判决结果的情形，亦不属于应于再审的法定情形。

二、关于未交付期间产生的装修费用，金某、何某某承担的贷款利息等如何处理的问题

法院认为，现有证据能够证实是金某、何某某首先向谢某某表示不再继续履行合同，并变更偿还案涉房屋贷款的账户，导致谢某某、谢某不能按照合同约定继续履行案涉房屋每月贷款本金及利息的偿还义务，故谢某某在合同履行过程中并不存在过错，2017年7月至贷款全部还清期间的按揭贷款利息支出不应由谢某某、谢谋承担。

虽然金某、何某某对案涉房屋进行装修，受到了损失，但结合在案证据及当事人当庭陈述，本院认为该损失不应得到支持，理由如下：第一、金某、何某某装修案涉房屋的行为发生合同履行期间，未经谢某某、谢某同意，且该装修行为实则对谢某某、谢某合法权益造成侵害，该举有悖公序良俗原则；第二，金某、何某某将案涉房屋装修后对外出租获利，谢某某、谢某称该举获利五万余元，经当庭询问，金某、何某某不能作出合理说明，庭后亦未予以回应，应当视为对该事实的承认，该获利已经弥补了金某、何某某的装修损失。第三，金某、何某某并未出示证据证明就案涉房屋装修事项签订装修合同或对外支出装修款，仅以某公司出具的收款收据不能证明案涉房屋装修的实际支出费用。综上，本院不予支持。

结 语

1.二手合同房买卖中，房屋过户条件能否实现是买受人的一个重大法律风险，若房屋过户条件不能实现，则买受人有较大风险因为法律上或事实上不能履行而不能取得房屋所有权，即使是出卖人单方违约反悔不愿出售的情形。本案二审中，经代理律师和当事人的共同努力，满足了当事人愿意支付全款、银行愿意配合解除抵押、开发商愿意配合完成过户三个事实条件，才得以实现二审改判，若实质条件不能满足或不能证明已满足，则该法律风险恐难以规避，故对于二手合同房买卖，买受人应该注意谨慎考虑该风险。

2.对于能否约定过户给第三人，本案的裁判文书中并未有过多阐述，只是明确了该约定有效。而实际审判过程中，一审、二审、再审法官均对该问题进行了审查，并要求我方提供相关证据予以佐证。本案中，谢某某在签订合同时具备购房资格，而后另行购买了其他房屋，指定人谢某一直具有购房资格，并且谢某某实际上是代谢某签订的买卖合同。这种情况下，指定人是明确的，也不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的考量情形，故法院在裁判文书中依法支持有效。

对于约定向第三人过户的条款，一般法院将对第三人是否明确，第三人是否同意，是否存在与购房政策相冲突、是否存在规避税收政策的可能等相关事实和法律法规进行审查的基础上，进行谨慎考虑，综合案件双方情况和第三方因素予以判断。

3.对于关联案例涉及的拒不交付期间的贷款利息和装修款承担的问题，在相关情形双方没有具体明确约定的情况下，目前司法审判中主要考虑两个因素，当事人主观过错程度和客观上的受益方及受益程度。

本案中，从现有证据证明的事实而言，虽然双方合同约定由谢某某支付过户期间的贷款本息，但拒不交付期间的贷款利息本身就是由于金某、何某某与银行签订的贷款协议而产生的，其需要继续支付也是由于金某、何某某明确拒绝并采取了一定措施致使谢某某、谢某不能继续支付月供款而导致的；从主观而言，金某、何某某具有重大过错，其利息损失并非由谢某某、谢某的行为造成的；从客观而言，利息支付义务本产生于金某、何某某自身；该支付行为也不会对谢某某、谢某产生新的利益；利息的继续产生也与金某、何某某不履行过户义务相关附随义务有重大关联。笔者认为，若无相反的证据，判令金某、何某某自行承担相应损失具有法律上和事实上的依据。

4. 对于房屋装修的款项承担，本案中，从主观而言，该装修款项源于擅自装修行为，金某、何某某具有过错；从客观而言，金某、何某某擅自装修本就侵害谢某某、谢某对房屋的使用权，是否让谢某某、谢某受益还需要结合综合因素考虑，如装修是否符合谢某某、谢某需要等等，且本案中，装修款项及装修获利方相关事实金某、何某某并不能作出有利于自身的证明。笔者提示，对于房屋装修，尤其是房屋所有权尚未最终确定或承租人对租赁房屋进行装修时，应该充分考虑该装修成本和房屋的使用风险之间的关系。在实务中，房屋装修好后装修方最后并未取得房屋所有权，承租人装修后出租人收回房屋等情形屡屡发生，这种情况的责任承担也可以从本关联案例的裁量思路得到参考和启发。

作者：张广宇

恒和信联席合伙人

  张广宇律师于2009年取得律师执业资格执业，主要从事建设工程领域、执行异议领域以及重大复杂疑难案件的处理，擅长具有争议的诉讼事务处理，熟悉司法实践中法律适用的尺度及裁判规则，具有极强的思维能力。多年来代理过建设工程领域案件上百件，代理过诸多复杂疑难的重大案件，形成极强的复杂问题处理能力和判断力，具有丰富的诉讼经验和深厚的诉讼案件处理能力。

作者：凌秋阳

恒和信律师

凌秋阳律师毕业于日本广岛大学，具备留学背景，有良好的日语和英语基础，法律日语、法律英语基础良好。主要业务范围主要包括政府、国企法律顾问，行政法律事务，民商事一般法律纠纷，债券业务，PPP项目法律事务，股权及相关法律尽职调查、土地并购业务、破产重组业务、金融法律业务等。

凭借过硬的业务能力、良好的法律素养，擅长与客户沟通和交流，善于将错综复杂的法律问题逐一化解，既帮助企业解决了法律问题，无形之中亦提高了客户的规避法律风险的能力，以高效优质的法律服务赢得了客户的信赖和好评。