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今日推送二等奖获奖文书——孟兴炜律师《H公司诉T县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案二审代理词》
基本案情
2015年8月，T县国土资源局(下称T县国土局)对“通土拍2015-3-05”地块（下称案涉宗地）建设用地使用权进行公开拍卖。《拍卖须知》载明，土地为现状交付，受让人与出让人签订《国有建设用地使用权出让合同》（下称《出让合同》）时，土地即视为交付等。巴中市H房地产开发有限公司（下称H公司）报名竞买，其填写《竞买申请书》称“经认真阅读案涉宗地的拍卖文件，并到宗地现场实地踏勘后，完全接受并愿意遵守拍卖文件中的规定和要求，对所有文件均无异议”，并交纳竞买保证金。同月10 日，H公司在四川省巴中市政务服务和公共资源交易服务中心举办的拍卖活动中，竞得了案涉宗地使用权，其根据《成交确认书》的规定，缴清了相应税费，并于2015年11月18日支付全部出让价款3750万元。
2015年11月19日，T县国土局与H公司签订了《出让合同》；2016年1月18日，T县国土资源局为其办理了《国有土地使用权证》。其后，该局多次催促H公司按照《出让合同》的相关约定进行开发建设，但未果。
2017年9月，H公司以T县国土局未完成土地拆迁、没有按照合同约定向其交付“净地”为由，将该局诉至巴中市中级人民法院，主张其以3750万元为基数按照1‰/日支付违约金并相应顺延土地使用年限等。
经过庭审举证、质证和辩论后，上诉意见最终获得二审人民法院支持及最高人民法院的肯定，有力维护了T县国土局的合法权益。
相关裁判情况：
二审法院认为原判认定事实错误，遂做出（2018）川民终723号《民事判决书》，改判撤销（2017）川19民初48号民事判决，驳回H公司的全部诉讼请求。
四川省高级人民法院终审判决做出后，H公司不服，向最高人民法院申请再审。
最高人民法院依法组成合议庭，经审查后作出（2019）最高法民申3354号《民事裁定书》，认为H公司主张T国土局违约的事实和法律依据不足，二审法院未予支持其请求并无不当，驳回了H公司的再审申请。
代理词
致：四川省高级人民法院
贵院受理的上诉人T县国土资源局（下称上诉人）诉被上诉人H公司（下称被上诉人）“建设用地使用权出让合同纠纷”一案，四川恒和信律师事务所依法接受上诉人的委托并指派本律师担任其代理人。代理人经深入研究案情，并参加了庭审，现发表以下代理意见：
一、上诉人交付的土地符合《出让合同》约定条件
一审判决认为“虽然T县国土局称双方无需办理交付手续，H公司可以使用土地，但……明显不符合约定的交付条件，T县国土局的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。”
正本清源，合同对土地约定的交付条件到底是什么？上诉人交付的土地是否达到约定条件或法定条件？无疑是本案审理的基础。
1.出让合同约定土地为现状交付
2015年8月10日，经过竞价，被上诉人以3750万元的价款竞得上诉人依法出让案涉宗地的使用权，县公共资源交易服务中心、上诉人、被上诉人三方签订了《成交确认书》；2015年11月18日，被上诉人支付土地出让金3750万元；2015年11月19日，被上诉人与上诉人签订了《国有建设用地使用权出让合同》（下称《出让合同》）
《出让合同》对案涉宗地区位、面积、用途、价款、受让条件、土地开发与利用等进行了约定。关于土地交付时间和交付条件，合同第六条约定为“出让人同意在2015年11月20日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件”;而“本条第（二）项规定的土地条件”的约定是“（二）现状土地条件 / ”。
故，《出让合同》约定的土地交付条件为“现状交付”，交付时间为出让合同签订时。
2.上诉人已经履行合同义务，将案涉宗地交付与被上诉人
根据《出让合同》第六条的约定，上诉人已于《出让合同》签订日（即2015年11月19日）将案涉宗地交付与被上诉人。
值得重视的是，《出让合同》为何将土地交付时间定在合同签订的第二日？双方又为何将“现状交付”的具体细节空白？
在案证据显示，交易中心面向社会发布的《国有建设用地使用权拍卖出让须知》，对拟出让地块的名称、位置、面积、用途、规划指标、建设要求等进行了规定。其中第九条“特别约定及注意事项”第（一）款规定，申请人必须自行到现场踏勘拍卖出让地块，申请一经受理确认后，即视为竞买人对拍卖文件及地块现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任；第(十三)款第16项规定，竞买人竞得土地后，自签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起视为出让人正式向竞得人交付土地……
2015年8月6日，被上诉人向交易中心提交了《竞买申请书》，称“经认真阅读编号为通土拍2015-3-05地块的拍卖文件，并到宗地现场实地踏勘后，我方完全接受并愿意遵守你中心国有建设用地使用权拍卖文件中的规定和要求，对所有文件无异议。”;“若能竞得该地块，我方保证按照国有建设用地使用权拍卖文件中的规定和要求履行全面义务”，并交付了竞买保证金700万元。
由此可知，上诉人供应的土地在拍卖前已经达到了出让标准，拍卖一经成交就可以向受让人进行交付。被上诉人在竞买土地前对案涉宗地进行过现场踏勘，了解并接受土地现状，知悉并认可“签订出让合同即视为土地交付”的条件。因此，双方于2015年11月19日签订《出让合同》时，将土地交付时间定在了第二日（2015年11月20日）前，实为当场交地之意。也正因为被上诉人认可交易土地现状且确认土地已经交付，双方默契地认为无需再签署什么“土地交付确认书”或在交付条件中对“现状细节”进行多余的描述，所以就有了“（二）现状土地条件 / ”为空白的事实。
故，案涉土地交付条件为“现状交付”，交付时间为“出让合同签订时”，是交易双方的真实意思表示。如非如此，被上诉人作为缴纳数千万元受让款的审慎买受人，如果土地没有交付，其怎么会接受这一条件呢？
是故，上诉人根据《出让合同》的约定，已于2015年11月19日将案涉宗地交付与被上诉人。
3.被上诉人申请办理《国有土地使用权证》的行为，系基于对案涉宗地已经交付的认可
2016年1月18日，被上诉人为申请办理《国有土地使用权证》,向上诉人提交了《地籍调查表》《宗地测绘成果报告书》《建设用地批准书》《用地规划许可证》《营业执照》《组织机构代码证书》《委托书》等资料。上诉人于当日受理，于当天办结并为其颁发了《国有土地使用权证》，依法将案涉宗地使用权登记到了被上诉人名下。
被上诉人显然认可案涉宗地已经交付的事实，然后才有向上诉人申请办证的行为，且《宗地测绘成果报告书》尚系其自行委托测绘机构编制。若非如此，被上诉人的行为就不合常理，不合逻辑。
4.被上诉人承诺按照出让合同约定时间进行开发建设，系其对土地已经交付的认可
《出让合同》第十六条约定，受让人同意本合同项下宗地建设项目在2016年4月10日前开工建设，在2018年8月10日之前竣工。第三十三条约定，受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额1‰的违约金，出让人有权要求受让人继续履约。
土地资源十分有限，应当十分珍惜。出让人在土地使用权出让合同中约定受让人的开发建设义务，以服务于当时经济建设是常态。上述约定，确定了被上诉人开发建设的时间、竣工时间和违约责任，不难得出案涉宗地已经交付的结论。因为，在背负较重违约责任的前提下，如果土地还没有交付或者交付的时间尚不能确定，被上诉人不可能去承诺一个确定的开工时间和竣工时间。
故，被上诉人承诺按照出让合同约定时间进行开发建设，系其对土地已经交付的认可。
5.上诉人将案涉宗地《国有土地使用权证》办理至被上诉人名下，系对土地交付的法律确认
《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
2016年1月18日，上诉人于当日办结并向被上诉人颁发了《国有土地使用权证》，依法将案涉宗地使用权登记至被上诉人名下，完成了交付确认以及物权公示的法律程序。
案涉宗地为住宅用地，使用年限70年，终止日期为2085年11月19日，也印证了出让合同签订土地即交付的事实。（注：《出让合同》签订时间为2015年11月19日）
案涉宗地先有事实上的交付和占有，后有法律上的权利确认，符合土地使用权登记的一般工作程序，也符合法律相关规定。被上诉人认为上诉人并未向其交付土地的理由，不合事实，也不合逻辑。
《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人根据合同约定履行了交付土地、办理土地使用权证等义务，没有违约行为，也就不应当承担违约责任。
二、被上诉人没有证据证明其对案涉宗地占有延期或不能实现合同目的
《出让合同》第三十七条约定，受让人按照本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按照受让人已经支付国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交地之日起算……
“占有”的法律涵义，是指所有权人或使用权人能够对动产或不动产进行管领和控制并排除他人干涉的状态。
案涉宗地自《出让合同》签订时已经交付被上诉人，由被上诉人管领和控制，并随时可以使用。但被上诉人事实上并未开发建设，也没有证据证明其进行了建设开发的相关准备活动（如编制开发建设方案、设计图纸、组建施工班组进驻等），更没有证据证明其在建设开发过程中受到了第三人因权属争议或经济纠纷的阻挠，导致其不能实现合同目的！
相反，《出让合同》补充协议第六条还约定，用地单位在领取《建设用地批准书》后，办理土地证使用权证前，必须制作《建设项目用地公示牌》，将建设项目的用地情况向社会公示，公示牌设置于施工现场的醒目位置，待竣工验收合格后由建设单位自行拆除。但被上诉人自始至终并未履行该义务。李某某、秦某某、杨某某的证言还证实，上诉人相关股室及建设主管部门、G新区管委会等多次督促被上诉人按照合同约定动工建设，被上诉人法定代表人岳某某称公司未及时动工的原因是资金困难，其并未提出过土地没有交付的理由。
自被上诉人竞得土地后，案涉宗地就一直呆在那里，没有任何第三人占有使用。它杂草丛生，它一直在静静等待被上诉人将它变为幢幢高楼，变为美丽的小区，期待为当地经济发展贡献力量……
被上诉人“占有延期”、“不能实现合同目的”的依据何在？
三、被上诉人已经对案涉土地进行使用和处分
在案证据显示：
（2017）川1921民特4号《四川省T县人民法院民事裁定书》载明， 2016年2月2日，被上诉人与原某银行股份有限公司B市分行签订《最高额抵押合同》，以案涉宗地使用权为借款人王某在该行贷款500万元本息提供抵押担保，并在登记机关办理了土地使用权抵押登记。
（2017）川1921民特5号《四川省T县人民法院民事裁定书》载明， 2016年2月2日，被上诉人与原德阳银行股份有限公司B市分行签订《最高额抵押合同》，以案涉宗地使用权为借款人欧某在该行贷款490万元本息及其他费用提供抵押担保，并在登记机关办理了土地使用权抵押登记。
（2017）川1921民特6号《四川省T县人民法院民事裁定书》载明， 2016年2月2日，被上诉人与原德阳银行股份有限公司B市分行签订《最高额抵押合同》，以案涉宗地使用权为借款人岳某某在该行贷款500万元本息及其他费用提供抵押担保，并在登记机关办理了土地使用权抵押登记。
《B市某区人民法院协助执行通知书》（2017川1902执1303号之一）》载明，“关于B市某区Z公司与H公司借款合同纠纷一案，（2017）川巴江南证字第2866号执行证书及（2012）川巴江南证字第055号公证书已经发生法律效力……请协助执行以下事项:查封被执行人巴中市H公司所有的位于T县G新区D-1地块,即停止办理相关手续。”
上述法律文书证明，被上诉人在获取上诉人颁发的《国有土地使用权证》15日后，即用案涉宗地的使用权为他人借款进行担保。被上诉人之所以能为担保，系基于已经交付且被其实际占有和控制土地的价值，或者说其抵押的是《国有土地使用权证》载明的土地，而非《国有土地使用权证》那几页纸！如果土地尚且没有交付，被上诉人又凭什么以抵押方式对案涉宗地进行使用和处分呢？
《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被上诉人一边行使案涉宗地的使用权利、享受物权利益，一边又向人民法院主张土地尚未交付，岂不自相矛盾，漏洞百出，贻笑大方！
四、一审法院片面理解“净地”标准
1.规章对出让土地的相关要求
法律法规并未对“净地”的涵义进行明确，人民法院在处理该类案件时，多参照国土资源部《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第二十一条之规定进行确认，即“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”
2.一审法院根据被上诉人单方意思表示确认土地交付标准和时间，明显缺乏事实依据和法律依据
一审判决认为“本案第一次庭审后本院组织双方查看土地现状时的2017年11月8日，案涉宗地上虽然没有完整的建筑物，但在宗地红线边缘区域还有刚刚拆除在地尚未搬离的建筑材料和遗弃的生活用品，亦有尚未砍伐的树木和未拆迁的坟墓，明显不符合约定的交付条件……”“原告认可案涉宗地于2017年11月10日达到交付条件…本院确认被告T县国土局向原告H公司完整的交付了案涉宗地。”
对此，上诉人认为，一是案涉宗地系T县人民政府依法征收、上诉人依法收储后拍卖出让的土地，征收补偿已经落实到位，相关村社与农户无权属纠纷，自拍卖后至今，没有任何第三人主张权利；规划条件明确，已经具备动工开发条件。完全符合国土资源部《闲置土地处置办法》上述规定的条件，是净地。
二是，“净地”并非是不能存在一草一木的土地。根据常理，案涉宗地上即使有部分建筑材料，有几棵树、有一座坟茔（且实际为无人墓），或者有一些零星砖头瓦块，也毫不影响被上诉人（以推土、挖填、浇筑等方式）将土地用于房地产开发建设。被上诉人认为地上不能有一草一木方为“净地”之说，实属吹毛求疵！
三是，人民法院对案涉宗地状态的考量，应当是法律上的“净地”，而非被上诉人主观理解的“净地”。一审法院仅根据被上诉人单方意思表示就认定案涉宗地不属于“净地”，以其单方意见认定土地交付时间，明显缺乏事实依据和法律依据。
五、一审法院的判决已经导致法律效果和社会效果相冲突
2018年1月12日，N区人民法院（下称N区法院）向上诉人来《函》，大意为，该院受理B市某银行股份有限公司分行与H公司（即被上诉人）“实现担保物权纠纷”一案，该院于2017年12月5日依法委托拍卖机构将案涉宗地使用权进行公开拍卖，买受人为Y公司，要求上诉人待条件成就时协助办理过户手续。
2018年4月15日，N区法院向上诉人又《函》，大意为，该院请上诉人将案涉土地使用权过户登记给买受人Y公司。
因本案一审判决否定了上诉人已经向被上诉人交付土地的事实，且因上诉人的上诉致使一审判决所确定的交付日期未能生效，案涉宗地在二审生效判决作出前，事实上处于交付未明的法律状态。因此，上诉人于2018年4月28日向N区人民法院回函，称“在案涉宗地诉讼未决前，如将土地使用权变更登记，将导致土地实时状态与法律状态相冲突，待二审生效法律文书定论后再行变更。”
雨亿公司缴纳了土地受让款却不能依法受领土地，新的法律争议已经产生……
被上诉人用案涉宗地使用权抵押融资，因其不能清偿债务，已被权利人申请其他法院依法拍卖，新的土地使用权人已经产生，一审法院却认为上诉人尚未向原使用权有人交付土地，实属罕见。一审判决明显造成了案件法律效果与社会效果相冲突的结果！
六、被上诉人违背诚信的行为不应当被支持
被上诉人明知案涉宗地在《出让合同》签订时就已经交付且随时可以开发，但其始终没有按照约定履行开发建设义务，造成土地闲置近三年，违约的是被上诉人。被上诉人在《国有土地使用权证》办理后半个月就开始使用土地进行抵押融资，其却又以上诉人未交付土地为由恶意成讼，以转嫁商业风险，实属违背诚信，徒耗宝贵的司法资源，其诉请不应当被支持。
七、结语
综上，代理人认为,上诉人供应的土地符合“净地标准”，交付土地符合合同约定，且被上诉人已经实际使用和处分土地使用权，其没有证据证明占有延期或不能实现合同目的。一审判决认定基本事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误。恳请贵院依法查明事实，正确适用法律，依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求为盼！
三、被上诉人已经对案涉土地进行使用和处分
在案证据显示：
（2017）川1921民特4号《四川省T县人民法院民事裁定书》载明， 2016年2月2日，被上诉人与原某银行股份有限公司B市分行签订《最高额抵押合同》，以案涉宗地使用权为借款人王某在该行贷款500万元本息提供抵押担保，并在登记机关办理了土地使用权抵押登记。
（2017）川1921民特5号《四川省T县人民法院民事裁定书》载明， 2016年2月2日，被上诉人与原德阳银行股份有限公司B市分行签订《最高额抵押合同》，以案涉宗地使用权为借款人欧某在该行贷款490万元本息及其他费用提供抵押担保，并在登记机关办理了土地使用权抵押登记。
（2017）川1921民特6号《四川省T县人民法院民事裁定书》载明， 2016年2月2日，被上诉人与原德阳银行股份有限公司B市分行签订《最高额抵押合同》，以案涉宗地使用权为借款人岳某某在该行贷款500万元本息及其他费用提供抵押担保，并在登记机关办理了土地使用权抵押登记。
《B市某区人民法院协助执行通知书》（2017川1902执1303号之一）》载明，“关于B市某区Z公司与H公司借款合同纠纷一案，（2017）川巴江南证字第2866号执行证书及（2012）川巴江南证字第055号公证书已经发生法律效力……请协助执行以下事项:查封被执行人巴中市H公司所有的位于T县G新区D-1地块,即停止办理相关手续。”
上述法律文书证明，被上诉人在获取上诉人颁发的《国有土地使用权证》15日后，即用案涉宗地的使用权为他人借款进行担保。被上诉人之所以能为担保，系基于已经交付且被其实际占有和控制土地的价值，或者说其抵押的是《国有土地使用权证》载明的土地，而非《国有土地使用权证》那几页纸！如果土地尚且没有交付，被上诉人又凭什么以抵押方式对案涉宗地进行使用和处分呢？
《物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被上诉人一边行使案涉宗地的使用权利、享受物权利益，一边又向人民法院主张土地尚未交付，岂不自相矛盾，漏洞百出，贻笑大方！
四、一审法院片面理解“净地”标准
1.规章对出让土地的相关要求
法律法规并未对“净地”的涵义进行明确，人民法院在处理该类案件时，多参照国土资源部《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）第二十一条之规定进行确认，即“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。”
2.一审法院根据被上诉人单方意思表示确认土地交付标准和时间，明显缺乏事实依据和法律依据
一审判决认为“本案第一次庭审后本院组织双方查看土地现状时的2017年11月8日，案涉宗地上虽然没有完整的建筑物，但在宗地红线边缘区域还有刚刚拆除在地尚未搬离的建筑材料和遗弃的生活用品，亦有尚未砍伐的树木和未拆迁的坟墓，明显不符合约定的交付条件……”“原告认可案涉宗地于2017年11月10日达到交付条件…本院确认被告T县国土局向原告H公司完整的交付了案涉宗地。”
对此，上诉人认为，一是案涉宗地系T县人民政府依法征收、上诉人依法收储后拍卖出让的土地，征收补偿已经落实到位，相关村社与农户无权属纠纷，自拍卖后至今，没有任何第三人主张权利；规划条件明确，已经具备动工开发条件。完全符合国土资源部《闲置土地处置办法》上述规定的条件，是净地。
二是，“净地”并非是不能存在一草一木的土地。根据常理，案涉宗地上即使有部分建筑材料，有几棵树、有一座坟茔（且实际为无人墓），或者有一些零星砖头瓦块，也毫不影响被上诉人（以推土、挖填、浇筑等方式）将土地用于房地产开发建设。被上诉人认为地上不能有一草一木方为“净地”之说，实属吹毛求疵！
三是，人民法院对案涉宗地状态的考量，应当是法律上的“净地”，而非被上诉人主观理解的“净地”。一审法院仅根据被上诉人单方意思表示就认定案涉宗地不属于“净地”，以其单方意见认定土地交付时间，明显缺乏事实依据和法律依据。
五、一审法院的判决已经导致法律效果和社会效果相冲突
2018年1月12日，N区人民法院（下称N区法院）向上诉人来《函》，大意为，该院受理B市某银行股份有限公司分行与H公司（即被上诉人）“实现担保物权纠纷”一案，该院于2017年12月5日依法委托拍卖机构将案涉宗地使用权进行公开拍卖，买受人为Y公司，要求上诉人待条件成就时协助办理过户手续。
2018年4月15日，N区法院向上诉人又《函》，大意为，该院请上诉人将案涉土地使用权过户登记给买受人Y公司。
因本案一审判决否定了上诉人已经向被上诉人交付土地的事实，且因上诉人的上诉致使一审判决所确定的交付日期未能生效，案涉宗地在二审生效判决作出前，事实上处于交付未明的法律状态。因此，上诉人于2018年4月28日向N区人民法院回函，称“在案涉宗地诉讼未决前，如将土地使用权变更登记，将导致土地实时状态与法律状态相冲突，待二审生效法律文书定论后再行变更。”
雨亿公司缴纳了土地受让款却不能依法受领土地，新的法律争议已经产生……
被上诉人用案涉宗地使用权抵押融资，因其不能清偿债务，已被权利人申请其他法院依法拍卖，新的土地使用权人已经产生，一审法院却认为上诉人尚未向原使用权有人交付土地，实属罕见。一审判决明显造成了案件法律效果与社会效果相冲突的结果！
六、被上诉人违背诚信的行为不应当被支持
被上诉人明知案涉宗地在《出让合同》签订时就已经交付且随时可以开发，但其始终没有按照约定履行开发建设义务，造成土地闲置近三年，违约的是被上诉人。被上诉人在《国有土地使用权证》办理后半个月就开始使用土地进行抵押融资，其却又以上诉人未交付土地为由恶意成讼，以转嫁商业风险，实属违背诚信，徒耗宝贵的司法资源，其诉请不应当被支持。
七、结语
综上，代理人认为,上诉人供应的土地符合“净地标准”，交付土地符合合同约定，且被上诉人已经实际使用和处分土地使用权，其没有证据证明占有延期或不能实现合同目的。一审判决认定基本事实错误，适用法律错误，导致判决结果错误。恳请贵院依法查明事实，正确适用法律，依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求为盼！
