作者：杜霄杰 

前言：房地产企业破产案件中，常常开发商先后或同时将同一套商品房出卖给两个不同债权人，或者抵给一个债权人又出售给另一个买受人的情况，因此，破产程序中，管理人会发现两个甚至多个债权人针对同一套商品房主张权利的情形。若是在同一套商品房上存在以物抵债生效裁定的债权人和消费性购房人均向管理人主张办证的情况下，管理人又应如何认定？

笔者团队作为管理人承办的一起房企破产案件中，存在同一套商品房在执行程序中裁定抵债给债权人，又同时出售给第三人的情况，且第三人并不知情，故双方均向管理人主张办证。根据先后顺序不同，又存在具体的两种情形：一是先售再抵，即商品房买卖合同签订时间早于以物裁定作出时间；二是先抵再售，即商品房买卖合同签订时间晚于以物裁定作出时间。而根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条的规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。故法院作出的以房抵债裁定书生效后，债权人即取得房屋所有权。管理人对于该种情况应如何认定，简要分析如下：

一、商品房买卖合同签订时间早于以物抵债裁定作出时间

以物抵债裁定生效后，物权即发生变动，但依法出具的以物抵债裁定损害了在先购买商品房买受人的合法权益，因为如果没有出具抵债裁定，债权人享有的一般债权本来不得对抗无过错买受人，而一旦以物抵债裁定送达抵债权利人，其就直接享有了抵债财产的所有权，从而使无过错买受人的权利落空。在此情况下，因以物抵债裁定存在侵害被“弯道超车”的无过错买受人的利益等情形，笔者认为，管理人不宜直接配合抵债人办证，应向买受人告知其救济方式。

《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要——第三辑》中法官阐述了“错误以物抵债裁定的司法救济”的观点，法官认为：以物抵债裁定有别于一般的执行措施，错误的以物抵债裁定，原则上应当通过执行监督程序救济，但在一定情况下也可以通过提起执行异议之诉进行救济。在通过执行异议之诉救济的情况下，应当对案外人的权利进行确认，并在判项中作出撤销以物抵债裁定中直接导致物权变动的内容。此外，通过法院内部的沟通协调，促成执行法院自行撤销以物抵债裁定。

笔者检索到(2021)最高法民再48号案件中，就案外人提出的执行异议期限是否超期作了扩大解释，最高院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定的“执行程序终结”指的是生效法律文书确定的债权实现后执行程序完全终结。申请执行人未能办理案涉房屋的产权变更登记，其债权尚未得到完全清偿，故案涉执行程序尚未终结，案外人提出执行异议未超过法定期限。但实践中，就能否提起执行异议之诉以及如何判定执行程序终结时间均尚有争议。

同时，笔者认为，在案外人寻求救济过程中，对于案外人能否享有足以排除强制执行的民事权益，应严格按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条和第二十九条的规定，并不能扩大适用《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》。

二、商品房买卖合同签订时间晚于以物抵债裁定作出时间

显然，对于商品房买卖合格签订时间晚于以物裁定作出时间的买受人，一般情况下并不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》第二十八条和第二十九条的规定，但因为如果抵债权利人没有办理过户登记，理论上也不能排除登记权利人将其再次处分，相对人善意取得的可能。

本案讨论的自然不属于相对人已经善意取得的情况，但买受人已经支付了全部或部分对价，可能还存在已经占有房屋的情况，但尚未并未办理变更登记手续。那么，对于登记权利人即开发商再次出售的行为，属于无权处分，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十七条第一款的规定，“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”，购房人与开发商签订的商品房买卖合同都是有效的。由于开发商无法履行合同，无法办理房屋过户手续，此时，购房人能否依照《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条，主张价款返还请求权？

笔者认为，已经支付全部或部分购房款的购房人,其与开发商签订的买卖合同有效，但存在事实上无法履行的结果，其形式上满足《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条规定的房屋不能交付且无实际交付可能的情况，若买受人系商品房消费者，其主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，应予支持。

注：本文仅代表作者个人观点

附：相关法律及司法解释

1.《中华人民共和国民法典》

第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

第五百九十七条 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020修正）》

第六条 当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。

案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。

第十八条 执行过程中，第三人因书面承诺自愿代被执行人偿还债务而被追加为被执行人后，无正当理由反悔并提出异议的，人民法院不予支持。

第十九条 当事人互负到期债务，被执行人请求抵销，请求抵销的债务符合下列情形的，除依照法律规定或者按照债务性质不得抵销的以外，人民法院应予支持：

（一）已经生效法律文书确定或者经申请执行人认可；

（二）与被执行人所负债务的标的物种类、品质相同。

3.《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。