目前，部分城市房地产市场热度高，处于卖方市场。中央及地方相关部门为了调控楼市采取了一揽子措施，其中包括对房地产销售采取限价备案政策。因此，某些开发商为突破政府对房地产销售备案限价，与其关联方或包销商、中介公司等合作单位巧立名目：例如渠道费、茶水费、排号费或采取不同形式与购房者签订阴阳合同。

      近日，由我所陈薇律师代理承办的胡某诉海南某房地产销售有限公司合同纠纷一案判决生效。本案争议焦点便在于，在政府备案销售价外另行收取房款的行为是否合法以及是否应当予以退还。

      案情简介

      原告胡某通过被告公司购买开发商房产，开发商为突破政府对房地产销售备案限价，采取与原告订立“购房阴阳合同”的形式。书面签订合同显示为备案销售单价11000元/㎡，总房款：1513160元，实际按单价16131.7元/㎡，总房款：2219076.65元履行。胡某按开发商及被告要求，先后向开发商支付购房款763160元，向被告支付购房款人民币692760元，被告向胡某出具收据一张，载明收到购房服务费692760元。

      后胡某与开发商解除房屋买卖关系，开发商向胡某退回由其收取的76万余元购房款，但被告以其收取的款项为服务费、手续费等为由，拒不向胡某进行返还，由此引发诉讼。

      最终，法院认为被告无任何事实、理由及法律依据，收取、占有原告案涉款项，因此判决被告向原告退还全部案涉款项并向原告支付资金占用利息，该案取得胜诉。

      本案解读

      因现行法律法规对于开发商巧立名目、采取不同手段在政府备案销售价外另行收取购房款的性质及返还问题，并未进行明确规定。根据承办律师对相关法律法规及大量类似案例的研究，目前各地法院裁判观点有所不同，主要为：

      一、超出部分款项金额不大，占总房款比例小，以中介费、服务费等名义收取。

法院认为：合同的订立是基于双方自愿协商一致且双方均已按约定履行完毕，因此购房者对于超出限价部分开发商多收取的款项不应再要求予以返还。

      二、超出部分款项金额高，占总房款比例大，以中介费、服务费等名义收取。

      法院认为：收取的高出部分属于备案房屋价格基础上收取额外费用，其实质是为了规避房地产市场调控政策。该行为不仅不符合《中华人民共和国价格法》第十三条关于销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，也违反了国家和地方政府以及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，违反社会公共利益，应当依法认定为无效民事行为，因此该部分款项应当予以返还。

陈薇律师认为，住房作为基本生活资料，是一种特殊商品，涉及到社会公共利益，住房的销售不仅要符合法律、行政法规的规定，也要符合社会公共利益。

      根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定：“下列民事行为无效。……（五）违反法律或社会公共利益的；…”。《中华人民共和国价格法》第十三条第二款规定，经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。第四十一条：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分。”以及中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国土资源部联合下发的《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号）：“…（五）……落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。被告超出备案价收取大额房款的行为违反了国家法律、法规及政府部门规定，应当依法予以返还。

      对于开发商及第三方以中介费、服务费等名义收取费用，主要还是要看收取金额的大小。本案中，被告收取款项占备案总房款比近46%。明显不符合中介费、服务费的性质。中央及地方物价局关于房产交易中介服务收费一般都会有明确的规定，例如案涉地海南省物价局就有明确文件确定：房产交易中介收费标准为：0.5%—1.5%。因此在合理范围内，可以认定为中介费、服务费。但合理范围之外，明显不应予以认定。

      随着市场经济的快速发展，立法及司法解释对于新事物往往会来不及出具相应明确规定。住房作为基本生活资料是一种特殊商品，涉及到社会公共利益，在国家大力调控的情况下，仍避免不了“上有政策、下有对策”的做法。因此，建议可加强行政监督及惩罚力度，以进一步推动房地产市场的健康发展。

陈薇律师

西南政法大学法学、管理学双学士，企业人力资源管理师，擅长民商事专业领域诉讼及非诉讼法律事务。