庚子年初，一场新冠肺炎疫情肆虐华夏大地，全国十四亿人民被迫“禁足”长达三十余天。“借问瘟君欲何往，纸船明烛照天烧”。经过党和人民艰苦卓绝的不懈奋斗，我们终于看到了胜利的曙光。尽管疫情凶猛，但生活仍要继续，吃穿住行，样样都离不得。本文就谈一谈“住”的问题，为您解答购房相关法律疑难。
1.受新冠肺炎疫情影响，购房人延期付款，是否构成违约？
答：一般而言，构成违约。虽然全国人大法工委认为此次新冠肺炎疫情属于合同履行中的不可抗力，但不可抗力并非对所有合同的履行均产生不利影响。在《商品房买卖合同》中，购房人主要义务就是缴纳购房款（一次性缴纳/分期缴纳/按揭贷款等），属于金钱给付义务。根据《民法总则》、《合同法》的相关规定，买卖合同中金钱给付义务通常不构成不可抗力，结合现阶段我国网络支付普及的现状，即使足不出户，亦可完成支付。
若为按揭贷款客户，可积极协调银行及房产开发企业通过线上方式办理按揭贷款业务。如果确因疫情导致按揭银行无法办理房贷业务或者购房人无法前往银行办理且无法通过线上方式办理，购房人可主张适用“因不可抗力不能履行合同”。因此，如购房人仅简单以新冠肺炎属于不可抗力为由而迟延付款，构成违约。
如购房人因感染新冠肺炎或被要求隔离而导致无法及时付款，在其提供相应证据的情况下，延期付款请求可能会得到支持。
2.购房人能否以新冠肺炎影响其收入为由解除购房合同？
答：一般而言，不能。合同的解除分为法定解除和约定解除，且约定优先。如合同有相关约定，则应依照合同约定履行。如无约定，依照《合同法》第九十四条，“因不可抗力致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。此次新冠肺炎无论对房产开发企业还是购房人而言，影响都是巨大的。几乎所有购房人都会面临收入减少的问题，但并不必然导致不能实现购房合同目的。在合同无相关约定且对方当事人（房产开发企业）无合同法定解除的其他情形时，购房人不能以新冠肺炎影响其收入为由解除购房合同。
另外对于购房人而言需要注意的是，如果其明确表明或以自己的行为表明不愿意支付购房款，或者迟延付款并经房产开发企业催告后仍未履行，此时房产开发企业便享有合同的法定解除权，可以依法解除《商品房买卖合同》。
3.疫情期间房产开发企业或购房人不能按期签署《商品房买卖合同》，是否构成违约？
答：一般而言，不构成违约。依照《民法总则》第一百八十条及《合同法》第一百一十七条之规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”。因本次疫情属于不可抗力，且因为疫情出现了封路、封城、隔离、迟延复工等情形，客观上当事人难以在线下签署购房合同，如果《预约合同》或者《认购书》所约定的签署《商品房买卖合同》的日期正好处于疫情期间，该签署《商品房买卖合同》的目的的确难以实现。该种情况属于“因不可抗力不能履行合同”的情形。建议双方加强沟通，合同一方当事人给予主张不可抗力一方当事人一定的宽限期，待疫情结束后再行签署《商品房买卖合同》。
4.房产开发企业能否以新冠肺炎影响为由而延期交房？
答：虽然此次疫情在法律上属于不可抗力事件，但其对具体商品房预售合同的履行是否构成不可抗力的免责事由，不能一概而论，要具体问题具体分析，如下：
（1）如《商品房买卖合同》及补充协议就此有约定（一般而言都会设置不可抗力的相应条款），应依照约定履行。
（2）如购房合同没有约定或者约定不明，要区分不同情况：
①约定的交房时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限内，且房屋已经具备交付条件。房产开发企业必须严格遵守政府为防控疫情而出台的延长假期及延迟复工的各项政策，因交房属于人群密集活动，疫情期间显然无法举行。因此，我们认为房产开发企业可以此为由主张顺延交房日期；
②约定的交房时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限内，且房屋尚不具备交付条件，同上；
③约定的交房时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限之后，且房产开发企业并未受到新冠肺炎疫情的实质影响，则我们认为此次新冠肺炎疫情不会对交房造成重大不利影响，房产开发企业应当按时履行交房义务，否则应承担相应违约责任；
④约定的交房时间在政府出台的延长假期、延迟复工期限之后，且房产开发企业受到新冠肺炎疫情的实质影响，如施工人员无法按时复工，工程必须的设备、原材料无法正常购买及运转，该种情况下，极大概率会导致工期延误，进而产生一连串的后续影响。因此，我们认为房产开发企业可以新冠肺炎属于不可抗力为由而主张延期交房，并且免除其部分或全部责任；
⑤如房产开发企业在新冠肺炎爆发前已经延期交房，依照《合同法》第一百一十七条之规定，“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，房产开发企业不得以此为由减免违约责任。
5.哪些房屋不能进行买卖?
答：根据《城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。
6.诚意金、订金、定金有什么区别？
答：（1）“诚意金”一般是指商品房预售前买受人为取得预售后购买该商品房的资格而支付的款项。因此，若买受人在商品房预售后放弃该购买资格的，可以要求开发商全额退还该款项，若双方约定在此情形下开发商不予退还或只予以部分退还的，则该诚意金实质上已经具备定金或者保证金的性质。
（2）“订金”与“诚意金”的法律性质是基本一致的。若相关合同或者收据明确买受人支付的款项为“订金”，在没有其他条件的约束下，买受人可以请求全额退还并终止法律关系。
（3）“定金”是《合同法》第一百一十五条规定的对合同履行的一种担保方式。在商品房买卖中，若买受人一方不履行支付房款等义务构成违约的，按定金罚则买受人无权要求返还定金；而作为收受定金一方的开发商因不履行约定的义务构成违约的，则应当向购房者双倍返还定金。
7.什么是格式条款？如果出现格式条款对买受人不利的情况该如何解决？
答：根据《合同法》第三十九条规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”在新房的商品房买卖中，买卖合同都是网签的备案合同，除当事人特别约定外，这些合同的内容基本都是政府部门公布的格式模板，对双方的权利义务有较好的权衡。对买受人而言，对自身权益影响较大的格式条款一般是与开发商另行签订的《补充协议》，该份补充协议可以对房屋的质量标准、交付标准等等涉及购房者重大利益的事项进行约定，甚至会对主合同的条款进行大幅度变更，买受人应在签约时仔细进行辨别。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”即如果提供格式条款的开发商不能证明对于免除或限制自身责任的条款对买受人进行了提醒和说明，则买受人可主张该条款无效。
8.开发商随房屋赠送的绿地、露台或空地归买受人所有吗？
答：根据《物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”如果开发商违反规划将业主共有的绿地、露台或空地许诺赠与特定买受人或由特定买受人专用的，即使双方有合同约定也是无效的。
9.商品房预售应当具备哪些条件?
答：根据《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证；(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。
10.出卖人未取得商品房预售许可证明，此时其与买受人签订的房屋预售合同是否有效?
答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。
11.房屋买卖双方签订预售合同后，没有进行登记备案，一方当事人可以请求确认合同无效吗?
答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”由此可见，虽然法律要求签订商品房预售合同后要进行登记备案，但是否办理登记备案手续并非预售合同的生效条件。
12.房屋买卖合同签订后，一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效，能否成立?
答：根据《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”对买卖双方而言，双方只要签订了商品房买卖合同，是否到登记机关办理登记，并不影响合同的效力。除非合同中明确约定了合同生效时间或条件，否则合同自成立即生效，买卖双方均不能因未办理变更登记而主张合同无效。
13.房屋买卖双方签订合同后，出卖人与第三人恶意串通，又签订合同并交付使用，买受人可以请求确认第二个合同无效吗?
答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”因此，若买受人能够证明出卖人与第三人是恶意串通，那么其就能请求法院确认出卖人与第三人签订的合同无效。
14.房屋买卖中，买受人迟延交付购房款，出卖人可否要求解除合同?
答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”因此，买受人迟延交付房款的，出卖人可先予以催告，要求其履行合同、支付购房款，若买受人在催告后三个月的合理期限内仍不支付，那么出卖人可以请求解除合同。此外，解除权有一定的行使期限。
15.房屋买卖合同签订后，因意外事故而使房屋毁损、灭失的风险由谁承担?
答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，一般情况下房屋损坏的风险在交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担。交付即房屋的转移占有，就是把房屋由出卖人手中，交到买受人手中，由买受人占有使用该房屋。
16.开发商逾期交房怎么办?
答：开发商应该按照约定的时间交付房屋，这是开发商的主要义务。如果开发商没有按期交房，买受人可以根据不同情况，采取不同的方式来维护自己的合法权益。
第一，开发商不能按期交房，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人可以解除合同；第二，逾期交付，经催告后在合理期限内仍没有履行的，买受人不解除合同，可以请求开发商承担违约责任；第三，逾期交付，经催告后开发商在合理期间内交付的，不能解除合同，但是可以请求承担违约责任。需要注意的是，买受人享有解除权的必须在法定期间内行使，不行使的，解除权消灭。一般情况下，《商品房买卖合同》中会约定开发商逾期交房的违约责任，除开发商存在可免责事由外，买受人可依据《商品房买卖合同》中约定的违约条款向开发商主张逾期交房违约金。主张逾期交房违约金可与开发商协商解决，若协商不成，买受人可向人民法院提起诉讼。
17.开发商延期交房所应承担的违约金能抵付物业管理费吗？
答：不可以。物业管理费与违约金不能相抵，因为物业管理与开发商卖房是两个不同的法律关系。其次，根据《合同法》第84条规定“债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，也就是说，开发商对买受人支付“延期交房违约金”的债务，如果转移给物业管理公司承担，即折抵一至两年“物业管理费”，要经债权人即购房人同意，且在司法实践中，一般也要经债务受让人即物业管理公司的同意。因此，为更好维护自身合法利益，买受人在办理入住手续时，应尽量留存开发商逾期交房的证据。
18.房屋交付时，开发商要求买受人一并缴纳契税、公共维修基金和产权证代办费是否合理?
答：根据最新《商品房买卖合同》示范文本，开发商可与买受人在《商品房买卖合同》中约定购房过程中税费的代缴纳，若买受人与开发商在《商品房买卖合同》中已事先约定，则应当按照约定履行，若买受人没有委托开发商代办，开发商就不能代为收取。
19.房屋交付后，实际情况与销售广告不符，买受人可以要求开发商承担违约责任吗?
答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
因此，如销售广告中有关房屋及其相关设施的说明及允诺对订立合同或房屋价格有重大影响，那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同，也属于合同内容，当其与房屋实际情况不符时，买受人可以要求开发商承担违约责任。
20.产权证是由开发商办理吗？房屋交付使用后，产权证迟迟办不下来，开发商是否承担违约责任?
答：产权证办理属于双务行为，既要开发商履行提供办证资料的义务，也需要买受人清缴税费，并由双方共同申请办证等。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
因此，当因开发商原因导致买受人在一定的期间拿不到产权证的，买受人可以要求开发商承担违约责任。若因买受人单方不完全履行自身义务导致办证迟延的，不必然可以追究开发商的违约责任。
21.当产权证记载的权利人与不动产登记簿记载的权利人不一致时，以哪个为准?
答：不动产以登记的方式进行公示，只有进行登记才发生物权效力，买受人才能获得不动产的所有权，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。而产权证是行政机关发给权利人的一种享有权利的凭证，当不动产登记簿记载的权利人和产权证记载的权利人不一致时，如没有其他证据证明不动产登记簿的记载有误，以不动产登记簿为准，即产权证的效力弱于不动产登记簿的效力。
22.房屋交付后，房屋实际面积与商品房买卖合同中的约定不符怎么办?
答：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。
23.房屋出现质量问题，买受人可以要求出卖人修复吗?
答：根据《商品房销售管理办法》第三十三条规定“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”
《建筑工程质量管理条例》第四十条规定“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期;（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定”。当事人为了维护自己的权益，除了依照法律的规定，还可以在合同中进行详细的约定，制定房屋的保修条款。
.jpg)
作者：张德平
四川恒和信律师事务所高级合伙人
联系电话：13908231838
.jpg)
作者：闵太全
四川恒和信律师事务所专职律师
联系电话：18200582579
.jpg)
作者：唐亚楠
四川恒和信律师事务所专职律师
联系电话：18375670183
.jpg)
作者：赵智琦
四川恒和信律师事务所专职律师
联系电话：18782005700
