房地产行业竞争激烈，为吸引消费者买房，开发商们使出浑身解数，打出各式各样吸睛广告。然而，若广告中的“承诺”没有得到兑现，开发商是否需要承担赔偿责任？遇到此类情况，消费者们又该如何维权？
近期，恒和信张黎薇律师、蒲芳倩律师便代理了一起类似案件。
案情简介
2016年，购房者高某通过广告宣传、样板房等资料了解到某别墅的售卖信息，该别墅共计五层，含地上三层，地下负一层及夹层，符合高某的购房需求。
2016年9月，高某与深圳某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）签订《房屋买卖合同（预售）》，购买该别墅，房屋价款1300余万元。
2017年6月，房屋交付后，因开发商未取得相应规划审批报建手续，该别墅的负一层及夹层被相关部门认定为违法建筑，进行了强制拆除。
如此一来，最终开发商向高某交付的房屋，实际上仅包含地上三层。故高某委托张黎薇律师、蒲芳倩律师代其向开发商主张权利。
律师分析
通过对相关法律规定的梳理及相似案例的研究，本所律师对本案进行了分析。
开发商：此前通过宣传资料等方式，向购房者高某作出其所购买的别墅含地下负一层及夹层的说明。此过程中，开发商通过样板房对地下负一层及夹层进行了直观的展示，且交付房屋时，房屋也包含地下负一层及夹层，开发商关于所售房屋包含地下负一层及夹层的说明明确、具体。
购房者高某：高某所购买的房屋系别墅。购房者对于别墅的居住要求与普通高层住宅不同，按照生活常理，地下室负一层及夹层所展示的效果足以让购房者形成在购买房产后可单独享用地下负一层及夹层的认识，符合别墅购买者的消费意愿，足以对高某订立合同以及房屋价格的确定产生重大影响。
通过上述分析，张黎薇律师、蒲芳倩律师认为，本案情况符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，开发商关于案涉房屋包含地下负一层及夹层的宣传应视为合同内容，开发商交付的房屋不具备地下负一层及夹层，应承担相应违约责任。
据此，张黎薇律师、蒲芳倩律师向人民法院提起诉讼，请求深圳某房地产公司向高某赔偿房屋面积及使用功能损失，并以宣传资料中载明的地下负一层及夹层的面积，参照合同约定的房屋单价的30%计算赔偿金。
法院观点
法院经审理，采纳了代理律师的观点，认为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的适用条件，开发商关于案涉房产包含地下负一层和夹层的宣传应视为合同内容。
开发商向高某交付的房产不具备地下负一层和夹层，客观上给高某造成经济损失，开发商应当承担赔偿责任，综合考虑案涉房产现状、开发商履约情况等因素，酌定开发商按照购房总价款的30%承担违约责任。
通过张黎薇律师、蒲芳倩律师的努力，为高某争取到了近400万元的损失赔偿。
律师普法
广告迷人眼、买房需谨慎。在商品房买卖活动中，应注意防范广告风险，不能轻信开发商的销售广告和宣传资料。开发商公布的销售广告及宣传资料分为要约邀请和要约两种性质，区分二者十分必要。
要约邀请对地产商没有约束力，购房者难以维权。商品房买卖活动中的销售广告及宣传资料原则上属于要约邀请，意在邀请购房者提出购房要约，如未将广告宣传的内容纳入合同，就不能认定为是合同内容，对开发商没有约束力。
要约对开发商有约束力，购房者可以维权。只有当销售广告及宣传资料满足下列三个条件后，才能构成要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容：
1.对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施做出了说明和允诺；
2.该说明和允诺是具体明确的；
3.该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响。
相关法律规定
《中华人民共和国民法典》第四百七十二条
要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
《中华人民共和国民法典》第四百七十三条
要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
张黎薇律师
四川恒和信律师事务所
蒲芳倩律师
四川恒和信律师事务所
